合肥外地房企拿地
1、2020中国房企拿地情况分析？
根据中指研究院2020年7月1日发布的《2020年上半年全国房地产企业拿地排行榜》报告看，中国房企拿地主要有以下特点
当月要点：
1. 上半年拿地规模同比基本持平，6月拿地处高位
2. 拿地销售比回升，第二阵营企业拿地更积极
3. 合作拿地权益占比上升，收并购机会仍存
4. 布局重点聚焦二线，长三角仍为热点
01 上半年拿地规模同比基本持平，6月拿地处高位
2020年1-6月，TOP100企业拿地总额15169.8亿元，拿地规模同比基本持平。TOP100门槛值升至40亿元，环比增长21.2%。
图：2020年1-6月50家代表房企每月拿地总额
数据来源：CREIS中指数据，中指地主
1-6月过半数房企拿地不输去年。50家代表房企1-6月月均拿地均值为1716.3亿元，略高于2019年月度均值（1706.9亿元）。其中，27家房企2020年1-6月月均拿地金额超过2019年月度均值，奥园、龙光、首开前6个月月均拿地金额较去年增加一倍以上，逆势拿地扩储；23家房企1-6月月均拿地金额不及去年，其中万科前6个月月均拿地金额较去年减少60%以上。
6月房企拿地规模处上半年高位。1-3月，受疫情影响50家代表房企拿地谨慎；4月起拿地力度显著回升，达到近半年最高点，5月略有回调后6月又有所回升。50家代表房企中30家企业6月拿地金额较1-5月均值有所增加，8家企业单月拿地额超过100亿元，其中滨江、佳兆业6月拿地额占前6月总额之比超过50%，华夏幸福、金地、蓝光发展等7家企业在40%以上。
50家代表房企中，19家6月拿地金额较前5个月均值出现下滑，龙湖、龙光下滑超过50%，中海下降超过40%。这部分企业主要由于投资节奏调整，前5个月投资较多，土储充足，后期减轻投资力度。
02 拿地销售比回升，第二阵营企业拿地更积极
图：2020年1-6月50家代表房企各阵营拿地销售比
数据来源：CREIS中指数据，中指地主
拿地数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地
销售数据范围：权益销售额
1-6月，房企拿地热度略有回暖，50家代表房企拿地销售比为38.3%，高于2019年水平（32.7%）。疫情影响下，房企销售额同比下降，在融资边际改善和政府部门推地力度加大的背景下，房企拿地仍保持一定积极性，因此拿地销售比较上年有所提升。
分阵营来看，TOP11-20房企投资最积极。前10房企规模持续领先，土储充足，发展更趋稳健，拿地强度最保守，拿地销售比仅有28.4%；而其他三个阵营企业对规模的适度增长仍存在需求，部分企业拿地意愿仍较为积极。其中，TOP11-20房企拿地销售比达55.2%，为各阵营最高，绿城拿地销售比超过100%，旭辉接近70%；TOP21-30房企拿地销售比也显著高于平均值，达49.1%，滨江和蓝光发展均高于80%；TOP31-50房企拿地销售比显著低于平均值，为28.9%。
03 合作拿地权益占比上升，收并购机会仍存
图：2020年1-6月50家代表房企各阵营拿地权益金额占比
数据来源：CREIS中指数据，中指地主
房企合作拿地权益金额占比上升。2020年上半年，50家代表房企拿地权益金额占比均值为79.9%，较2019年上升3个百分点。TOP10与TOP11-20阵营企业拿地权益占比较上年基本持平，TOP21-30、TOP31-50阵营企业权益金额占比均显著上升，远洋、中骏和华发涨幅均高于20个百分点；绿城、佳兆业和仁恒置地下降超过20个百分点。
部分房企通过收并购增加土地储备。2020年3月，金茂以68.5亿元收购中化集团下属武汉化资100%股权，获取青岛、天津、武汉3宗资产，其中天津和武汉项目为已达到预售条件的在建工程。4月以来，绿城以41亿元向新湖中宝发起3起收购，获取位于上海、沈阳、南通的多个项目。
04 布局重点聚焦二线，长三角仍为热点
图：2020年1-6月50家代表房企拿地面积城市等级、区域分布情况
数据来源：CREIS中指数据，中指地主
1-6月，二线城市是房企布局重点，城市群以长三角热度最高。从城市等级来看，50家代表房企1-6月二线城市拿地占比为51.5%，三四线为44%，一线占比为4.5%。从区域来看，企业更倾向于在京津冀、粤港澳大湾区、长三角、长江中游和成渝五大城市群拿地，占比之和为58.6%，其中长三角热度最高，占比为29%，粤港澳大湾区和长江中游紧随其后，占比分别是9.2%和9.1%。
图：2020年1-6月50家代表房企拿地面积TOP10城市
数据来源：CREIS中指数据，中指地主
杭州热度最高，中西部省会城市与城市群内热点城市颇受青睐。1-6月，50家代表房企拿地TOP10城市中，中西部省会城市占5席，其中西安拿地面积达565.4万平方米，位列第三，重庆位居第六，长沙与郑州也较受欢迎；长三角与粤港澳大湾区城市群各有两个城市上榜，杭州位居第一，苏州、佛山均超过450万平方米，广州近400万平方米，是前十城市中唯一的一线城市。
2、多城叫停第二批集中供地 房企拍地门槛抬高?
作为楼市调控“三稳”目标之首，“稳地价”一直被看作是从面粉(地价)端抑制面包价格(房价)上涨的重要举措。其中，尤以今年实施的土地供应“两集中”政策为最。
年内第二批集中供地在即，部分城市近期却相继叫停或延期土地拍卖。具体来看，8月11日，青岛市相关部门发布公告称，该市第二批次集中出让的多宗地块拍卖活动因故终止，再次实施公开出让的时间以届时公告为准；8月10日晚间，天津市相关部门公告称，推迟7月21日发布的61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的时间；同日，惠州市有关部门亦发布公告称，原定于8月11日拍卖的惠城区金山新城马安商住地块暂时中止出让，该地块待完善房价地价联动措施后再恢复挂牌出让；深圳也于8月6日发布公告称，原定于8月9日第二批集中推出的22宗宅地全部中止出让，参与房企已交纳的竞买(投标)保证金将原路退回。
58安居客房产研究院分院院长张波在接受记者采访时表示，7月22日召开的加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议强调，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度，结合这一政策指示来看，近期多地中止或推迟土地拍卖，更大的可能是对土拍政策进行调整和完善，即不只是单一在限地价上做文章，而是强调更细致深化的房地联动调控机制，即注重地价本身和房价之间的传导性。
中原地产研究中心提供的数据显示，自今年“两集中”供地政策实施以来，第一轮已经完成土地出让的22个城市合计出让住宅土地达802宗(不统计商业地产)，合计土地出让金达10530亿元，平均土地溢价率约14.7%。
“整体上看，第一轮住宅土地供应没有达到降低地价的预期，很多城市的土地溢价率和成交土地价格创下历史最高纪录。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示，这也就不难理解，缘何近期包括监管部门表态和地方出台的楼市新政中，均数次聚焦土地市场。
例如，7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光公开表态，将着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。同时，包括杭州、东莞、金华、义乌等在内的多个城市在近期出台的楼市调控政策中亦纷纷表态，要优化土地竞拍规则，完善房价地价联动机制。
“土地市场属于房地产整个开发链条中最前沿的一个环节。”合硕机构首席分析师郭毅在接受记者采访时表示，进一步优化土地竞拍规则，通过土地市场的成交影响开发商和购房者的双重预期，即由地价推导房价，进而影响未来楼市整体预期，这是为“稳房价”所做出的具前瞻性的预调控措施。
从“稳地价”角度看，张波预计下半年各地将加大对竞拍企业资格的审查力度，完善审查流程和相应标准。而在提高企业竞拍门槛上，不但要求相应资质，也有可能会对房企的负债情况设定新要求。此外，预计各地将加大对房企拿地资金来源的审查。即不但会严查银行、信托、资管甚至私募等机构向房企提供土地款类融资，还可能会审查参拍企业的股东是否含金融或类金融机构，以防止其通过明股实债方式继续向房企提供土地前融款。
3、“三道红线”试点房企再遭监管：拿地金额受限？有房企已超标
深处监管深水区的房地产行业隐现着新信号。
据市场消息，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。
“这不是一个新政策。”中国房地产报记者从去年参加过“三道红线”相关座谈会的一位房企人士处获悉，去年“三道红线”监管政策推出后，监管层就提出重点监管“买地金额超年度销售额40%”房企，之后通过动态监管，要求重点房企每月报送相关监测数据。
“现在每月上报的监测表中还要报送拿地信息，包括拿地额在销售额中占比。”该房企人士称。
“三道红线”首批试点企业的一位人士表示，“现在都是以收定支，房企大都是这么做的。”
在一位业内人士看来，这一监管思路并不意外，近日高层已不断释放出加强房地产融资端监管信号。7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正指出，“要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业‘三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。”
这日，住建部相关领导亦表示，“下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则”“加强住房、土地和金融信贷政策协调”。
一系列“负面”消息下，7月26日，房地产股遭遇“黑色”星期一，多只地产股下挫。
“重点盯三个维度”
2020年8月底，住建部、央行在京召开房地产企业座谈会。会议指出，为控制房地产企业有息债务增长，设置“三道红线”。参与此次座谈会的12家房企成为首批试点企业，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利发展、新城控股、中海地产、华侨城、绿地控股、华润置地和阳光城。
2020年最后一天，有关部门再次召开关于“三道红线”座谈会，表示将对试点企业扩围，数量可能会从12家扩大到30家。恒大、融创、阳光城、碧桂园、万科5家企业参加了第二次座谈会，此外还新增了华夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龙湖等房企。
“三道红线”下，房企纷纷将“零踩线”、降负债列为头等大事。但同时，不断有市场人士担心，融资新规虽能有效控制企业表内财务杠杆，但房企仍有可能通过表外负债方式获得外部资金；此外，房企采用联合营模式的大部分重要信息并未公开披露，有可能加大市场评估开发企业真实信用指标的难度。
尤其在首批集中供地中，开发商多“马甲”拿地、利用收购并躲避监管的现象不断被媒体曝出，部分头部房企激进拿地的情况也引发监管层注意，监管开始升级。
据一位券商人士透露，今年监管部门对于“三道红线”试点房企重点盯上了三个维度，一是当年累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%；二是过去3年经营活动产生的现金流量净额不能连续为负；三是每月上报商票数据。
就在6月30日，央行等监管部门将商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。现在，拿地数据也被纳入房企每月须上报的监测报表中。
40%拿地金额占比上限，在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来，大大限制了房企运用财务杠杆和高周转来做大规模回转空间，对于地方政府土地出让金收入的负面影响也是必然的，但总体而言有利于房企财务运行与现金流回归到安全稳健区间。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，该政策对热点城市影响比较大。开发商拿地开始回归热点城市，特别是龙头开发商对“两个集中”供地模式下热点地块争夺非常激烈。部分开发商还有做大规模动力，有些企业冲千亿、冲万亿企业积极性很高，对这部分企业影响也比较大。
这些房企上半年拿地销售比已超40%
中国房地产报记者注意到，根据买地金额不得超年度销售额40%上限，2021年上半年拿地30强房企中，有12家已经过线。
一类是“零踩线”央企国企队，它们资金充裕，成为此轮拿地主力，如招商蛇口、华润置地、越秀地产、建发房产。
上半年国企央企中拿地最为激进的是越秀地产。根据克而瑞数据，前6个月越秀地产实现销售收入487亿元，却豪掷436亿元用于拿地，拿地销售比高达89.5%。
4月26-27日，在广州的集中供地中，越秀地产一次拿下8幅地块，拿地金额为171.97亿元，成为当之无愧的“黑马”。
2021年越秀地产销售目标为1122亿元，以此计算，其全年拿地金额上限应为448.8亿元，这也意味着即使完成全年业绩目标，下半年不再拿一块地，越秀拿地销售比依然超标。
在几个月前的年度业绩发布会上，越秀地产地产副董事长、执行董事兼总经理林峰透露，公司今年计划买地金额将达到520亿元以上，继续保持较大投资力度。
建发房产、招商蛇口以及华润置地上半年拿地销售比分别为70.6%、50.9%和50.2%，亦均超标。
上半年，建发房产实现销售收入934亿元，新增土地价值659.2亿元，拿地销售比高达70.6%。且建发房产频繁高溢价拿地、夺地王，其去年才突破千亿元门槛。
值得注意的是，建发房产在去年也频繁高溢价拿地，此前也曾多次拿下“地王”。在追求规模的同时，建发房产也面临着一些问题。
建发房产没有单独上市，但以建发股份数据来看，2020年建发股份经营性现金流净额97亿元，同比降低13.34%。2021年一季度，建发股份经营性现金流大幅下降162.3%至-407.5亿元；资产负债率达80.6%。
一位房企人士称，此次监管层再度明确累计权益拿地金额不能超过累计权益销售额的40%，预计这些企业后期会适当降低拿地力度，以达到40%标准。
另一类则是不惜冒着“踩线”风险，也要冲刺规模的房企，这部分占了多数，如卓越集团（拿地销售比93.8%）、绿城中国（65%）、中骏集团（57.9%）、中交房地产（52.1%）、新希望地产（52.6%）、融信集团（45.3%）、雅居乐（45%）等。
拿地销售比最高的是卓越集团，上半年实现销售收入683亿元，新增土地价值640.6亿元，拿地销售比高达93.8%。
上半年，卓越集团在北京狂揽四幅地。其中，5月11日，卓越联合体拿下的昌平区中关村生命科学园地块和东小口地块，未来地块售价上限为6.3万元/平方米，但该地块竞拍后楼面价已经高达5.32万元/平方米，中间只有不到1万元价差。
据媒体报道，2020年11月，卓越集团高层在内部会议上提出，两三年内希望能做到行业TOP20。除了规模诉求，冲刺香港IPO也是卓越凶猛拿地的一个重要原因。
绿城中国今年上半年拿地888亿元，占当期销售额比重为65%。2020年，绿城就在土地市场频频拿地，对于规模拓展野心可见一斑。有分析称，绿城中国优势是第一大股东中交集团央企的信用背书，为其在资本市场融资提供便利。
截至2020年底，绿城中国净负债率和现金短债比分别为66%和2，已符合监管要求；但剔除预收账款的资产负债率为71%，仍“踩中”一道红线。拿地销售比超过40%的雅居乐，同样“踩中”一道红线。
值得注意的是，上半年拿地销售比达52.1%的中交地产已脚踩“三道红线”。数据显示，其2020年剔除预收款后的资产负债率为83.4%，超出70%的红线值；净负债率为296.4%，同比上升146.2%。
相比之下，之前一些参加过“三道红线”座谈会的标杆房企则从拿地百强榜上“消失”了。债务压力下，为达到国家对“三道红线”要求，他们不得不收缩拿地，甚至通过降价促销、甩卖资产等方式来改善财务状况。
无论是在某指院还是克而瑞发布的上半年拿地百强榜中，中国恒大均未能上榜，进入榜单的最低门槛是37亿元。这意味着中国恒大2021年上半年在土地市场上几无收获。
去年刚刚跨过3000亿元销售规模的世茂，上半年拿地金额也不过74.8亿元，与其过去几年高扩储的态势画风变化略大。此外，中南置地、阳光城、雅居乐和佳兆业等房企上半年拿地规模也明显降速。
分析人士预计，（40%拿地销售比）政策落地后，预计第二批集中供地热度会降低，整体土地溢价率会走低。
4、合肥市三元小区是哪一年拿地的？
是三元小区拿地拿地是1998年拿的地的合肥市三元小区。
5、关于房企全国拿地统计表
9月5日 华润置地(橡树湾 润景公馆) 温州 7.54亿 溢价率0.20%
9月7日 华润置地 成都 10.84亿 溢价率27.60%
6、2020年上半年房企拿地的侧重点在哪？
根据中指研究院最新发布的《2020上半年全国房地产企业拿地排行榜》来看，房企拿地布局的重点聚焦在二线，长三角仍为热点。
图：2020年1-6月50家代表房企拿地面积城市等级、区域分布情况
1-6月，二线城市是房企布局重点，城市群以长三角热度最高。从城市等级来看，50家代表房企1-6月二线城市拿地占比为51.5%，三四线为44%，一线占比为4.5%。从区域来看，企业更倾向于在京津冀、粤港澳大湾区、长三角、长江中游和成渝五大城市群拿地，占比之和为58.6%，其中长三角热度最高，占比为29%，粤港澳大湾区和长江中游紧随其后，占比分别是9.2%和9.1%。
图：2020年1-6月50家代表房企拿地面积TOP10城市
杭州热度最高，中西部省会城市与城市群内热点城市颇受青睐。1-6月，50家代表房企拿地TOP10城市中，中西部省会城市占5席，其中西安拿地面积达565.4万平方米，位列第三，重庆位居第六，长沙与郑州也较受欢迎；长三角与粤港澳大湾区城市群各有两个城市上榜，杭州位居第一，苏州、佛山均超过450万平方米，广州近400万平方米，是前十城市中唯一的一线城市。
从各城市群拿地金额来看，长三角热力不减。1-6月，长三角TOP10企业拿地金额2329亿元，依旧位居四区域首位；中西部TOP10企业拿地金额1430亿元，位列第二。拿地面积来看，中西部TOP10企业拿地面积以4212万平方米位居四区域首位，继续领跑。值得关注的是，香港置地今年2月以311亿元拿下上海徐汇区地块，刷新了全国总价地王记录，并凭借该地块摘下上半年长三角拿地金额亚军。
从重点城市拿地金额TOP10房企来看，龙头房企多城发力。绿城中国在多个城市齐发力，分别出现在3个城市1-6月拿地总额TOP10榜单中，与企业的全国化战略布局相契合。滨江集团持续深耕大本营、合生创展深耕北京，分别拿下了杭州和北京1-6月拿地总额冠军；金地重仓长三角核心城市，分别拿下1-6月南京拿地冠军和上海拿地亚军。
从全国住宅用地成交总价TOP10来看，6月份入榜地块主要集中于一二线城市，成交金额门槛为40亿元。入榜地块中，武汉入榜3宗地块，总成交金额为211亿元，其中汉阳区滨江大道以西地块以总价78亿元占据榜首；杭州入榜2宗地块，总成交金额为112亿元；一线城市中，广州、深圳和上海各入榜1宗地块。另外，三线城市中东莞有1宗地块入榜。
7、房地产开发商怎么拿地
开发商是如何获取土地使用权的呢？当前我国的开发商获取土地的主要形式是国有土地出让，即参加招标拍卖挂牌，简称招拍挂。2007年后，地王现象频出，很多人也将批评的矛头瞄准了招拍挂制度，认为是招拍挂制度导致了房价的疯狂上涨。
房地产行业分一级市场、二级市场和三级市场。土地市场就是一级市场，这完全控制在政府手中，政府在土地一级市场实行寡头垄断，所有的土地资源全部被国家独家控制。一级市场是拿地最主要的通道。
一级市场土地交易在20世纪90年代采取协议转让形式，开发商与政府签订土地出让协议，支付出让金与前期动迁费等费用，就可以把土地转让到开发企业名下。协议转让也是时代的产物，那个年代土地资源丰富，拿地企业并不踊跃，地方政府为了保证土地财政收入，主动向各类开发商热情招商，以较为优惠的条件，吸引开发商拿地，从而确保地方财政收入的来源。
1997年，正逢东南亚金融危机，上海整个市场极度低迷。当时上海政府就主动向香港的几大房地产巨头招商，让这些富豪们来上海投资，开给他们的条件相当优惠，其他不说，就在土地开发期限上，极为宽松，大多数土地出让合同上规定，土地开发周期长达八年之久，这样就给这些外资囤积土地的机会，通过土地的长期储备来博取土地增值。不少外资到了2000年后也没有主动开发，还是通过股权转让的方式把一块块土地转让给其他内资与外资企业，通过土地增值来获取收益，钱赚得很轻松。
房地产发展史上有些开发商成长是有原罪的。不少内资小房企，限于资金窘迫，往往是与地方政府协商，先象征性地支付一些意向金，出资几百万元就够了，而房屋土地部门违规操作，收到定金后就发放土地使用权证，开发商拿到了产权证后就可以去银行融资，拿了银行的资金再来进行房地产开发。
乱世出英雄，在房地产行业还很不规范的时候，这个行业造就了无数亿万富翁。有一个从百万富翁变成亿万富豪的故事。一位当时在机关做团干部的年轻人王为东，在常人看来，他有一定的社会地位，收入稳定，但他还是愿意去商海里尝试游泳而毅然下海。当时他凭着一股积极创业的热情和社会关系资源，在上海浦东找到了一块很小的土地，先签订了一份土地转让意向书。然后他凭着这份意向书到处找合作伙伴，终于被他找到了一家乡镇企业，这家企业对房地产开发一无所知，但对王为东很信任，答应去银行融资后投入开发。王为东创业时候可以说一无所有，成立公司的钱还是这家企业在银行融资时候多借了一百万元后再借给他的，由王为东归还银行利息。在现在看来一百万元只能开家小饭店，但在那个年代，运作得好，奇迹就会出现。
在浦东小地块初试牛刀，赚了钱后，现金流就有了一些铺垫，于是接着再拿地开发第二个项目。王卫东凭着一种悟性，每步节奏踏得很准，合作伙伴是乡镇集体企业，他利用这种优势，借助他们的资金实力，实行承包开发合作制，其他股东不参与经营，由他来全程操盘。君子协定，其他股东拿投入资金30%的固定回报，项目今后的亏损与否，其他股东永远是约定的固定回报。要知道房价一直是处于上升趋势中的，约定的回报率只是一个时点的定格，房地产的增值空间在实际运行中经常是无法预测到的。两年后项目运行基本完毕，但项目的利润回报并不是当初预计的那些，这样王为东按照约定按时支付给其他股东的回报后，他的个人身价顿时从小矮人变成了小巨人，新生代富豪就此产生了。
一级市场土地出让到了2002年7月1日后由协议转让改为土地竞拍，由房地部门通过组织竞拍的形式让拿地企业参与现场竞拍。但各地在土地招拍挂的形式上又有变体，如上海实行的是土地竞标方式，开发商的出价不是唯一获取土地的因素。即每块土地的取得，并不是价高者得，而是每家开发商把欲竞标的土地，标上自己的出价，提供此地块的规划设计方案，同时提供银行资金证明、开发资质等级证明等。由专家评审小组根据出价、方案、资信等综合因素，当场评出该土地的得主。
拿地的模式还可以通过与政府合作，参与土地一级市场的开发后自己再保留一块土地，这样就可以以较为低廉的价格轻松获取。也可以通过资本运营、企业股权收购获取。
土地市场招拍挂制度的建立，从整体上是规范了土地市场的混乱定价行为，有利于价格发现。1995年开始实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》明确规定了土地使用权的出让是可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，包括住宅用地协议出让的方式。但是，很长的一段时间以来，协议的形式占了很大的比例，这就产生了权力寻租以及低卖国土的问题，房地产界权威专家孟晓苏多次呼吁，要增加土地出让中的招标和拍卖的比重，全面进行招拍挂这样的一个阶段性措施开始落地。但是包括孟先生在内的很多人士，都认为后来的招拍挂制度推高了地价：土地出让招拍挂在不断引发新“地王”的出现。所以要想抑制过快上涨的房价，就要完善我们的土地制度，包括土地供应和出让制度，这值得我们进行深入的思考和分析。
早期的开发商拿地都是可以通过协商，分期付款来获取土地资源。到了2000年后特别是招拍挂制度形成后分期付款的形式越来越被管理层所不容许。再加上土地价格的日涨夜大，中小房地产企业拿地的能力越来越削弱了。大体量的土地只有大型国企和上市企业有能力操作。很多大型房企不是靠着市场的积累获得资本，而是靠具有国资背景容易筹钱，获得了垄断地位，并采取疯狂推高土地价格的办法，将民企逐步驱出市场。2009年一线城市房价涨了50%以上，这与土地一级市场不断冒出的新地王有很大关系。
地王与金融危机有关系，适度宽松的货币政策受益方很多都是国企，而中小企业贷款现在依然很难。地王的出现，一部分原因就是在于这些大型房企太凶猛，吓到了一大批房企和购房者。地王的出现，断了楼市一条修正自己的活路，楼市不断蹿火冒烟，危及房地产业的根本和可持续发展。
土地的招拍挂制度比以前那种采用协议方式出让经营性国有土地使用权的做法更为合理，而且效果也很不错。土地招拍挂的方式可以有效地遏制国土资源的流失，最大限度地防止权力寻租等一系列人为干扰市场的行为，打击圈地和炒卖地皮的行动，较好地维护公共利益。而且，从近些年的城市化进程不断加速的势头来看，土地招拍挂方式确实为地方政府增加了收入，地方政府更有积极性去加速城市化进程。
土地招拍挂制度最初源于欧美，后来在我国香港广泛推广使用。我国目前的经营性土地招拍挂的形式，正是参照香港的土地拍卖规则而制定的。这个制度从理论上说可以从源头上防治土地批租领域腐败，同时也是提高城市土地运营水平、改善投资环境的根本措施，让土地可以以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，从而让市场机制发挥作用。
但是，这种方式也有不完善的地方，特别是从2007年开始，地方政府一味倾向于“价高者得”的做法，更加推动了地王的不断产生，在很大程度上使得中国房价近几年来不断暴涨。也就是说各地的房价高企，是地方政府为了追求土地财政收入而推高了房价，面粉比面包贵的故事也在中国这个快速发展的国家经常上演。因此，必须改革土地拍卖制度，将其与民生问题挂钩，避免土地拍卖对民生问题的伤害。---------上海菁英地产
8、信地集团在合肥高新区拿地了
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9、都来说一说房企如何去平衡负债率与拿地？最近比较火的新力控股如何？
负债率与拿地确实存在较密切的关联影响，但是并不一定就会发生负向影响，只要房企能在产品、销售等层面运营稳健，负债就不是什么问题。就像新力控股，新力一直注重产品品质和服务口碑，注重城市深耕及区域口碑效应，更好为项目的销售做铺垫，同时其配套服务也在逐步完善提升，更好占有市场份额，由此提高资金回流速度，降低负债率及其风险。
10、从限地价、限房价到公证摇号：一座三线城市调控加码背后的房企都市圈投资缩影
5月8日，绍兴市房地产市场持续健康发展协调小组办公室（简称“绍兴”）发布《关于进一步促进绍兴市房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“《通知》”），《通知》内容包括“加大宅地供应、试行公证摇号、提高预售条件、热点区域限房价、打击捂盘惜售等市场乱象”多方面内容，在2020年10月新政的基础上，收紧了地价、房价调控口子，并且开始针对热点区域热点楼盘试行公证摇号、限房价。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出，从政策内容来看，涉及土地、新房供应、市场销售秩序等手段，也是其他城市正在使用的一些举措。从这些举措来看，房价快速上涨的势头的确得到控制。说明这些举措是有效的，预计这些举措会为绍兴楼市带来“降虚火”的“功效”。
卢文曦认为，绍兴距离杭州、上海都不远，自驾1-3小时的路程，属于环沪、杭州都市圈范围内。上海、杭州的楼市热度自然会波及到绍兴。今年1月份绍兴新房房价还不到2万，此后房价一路上行，最高超过2.4万/平方米，大多时间在2.3-2.4万/平方米震荡。同时，今年土地市场也开始走热，柯桥地区出现地王。市场热情较高。上海，杭州相继调控升级后，周边城市有“价格洼地”“政策洼地”的压力，为防止楼市进一步升温，出台稳楼市政策。
绍兴为何加码调控
2020年10月绍兴楼市调控政策明确规定，新建商品住房备案价格实行“双备案”制度，新开盘项目价格备案须综合考虑同区域内其他类似房源价格或“地价 成本”等因素， 加推盘项目价格备案不得高于首次备案的商品住房价格。如今新政出台，主要是为了进一步落实房地产市场调控主体责任，坚持“房住不炒”的定位，落实“稳地价、稳房价、稳预期”目标，促进绍兴房地产市场平稳健康发展。
今年以来，绍兴就有加码调控的信号。4月9日，绍兴市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，内容包括严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场;严厉打击房地产企业违法违规行为;严厉打击房地产中介机构违法违规行为以及严格规范房地产市场信息发布。绍兴再次强调了房住不炒的房地产主旨政策。
与环沪城市、杭州都市圈城市房价上涨压力过大一样，这两年绍兴也面临着地价、房价的双双上涨。2020年绍兴地价成交溢价率走高，绍兴共出让135宗涉宅地块、揽金近829亿。
作为全面融入杭州都市圈的桥头堡，绍兴也承接了房企在杭州拿地的溢出压力，不少房企首进浙江选择外围战术，绍兴成了投资首选，敏捷地产、花样年等外来房企先后落子绍兴，进而寻求杭州的拿地机会。
2020年上半年绍兴土拍溢价高达48%；全年来看，绍兴地价连续三年涨了64%。为此绍兴曾于2020年7月出台政策，规定各区土拍溢价率上限，最高不得涨超10%。
上海中原地产市场部数据显示，从3月29日-4月26日，5周内，绍兴市场成交套数在300多-500多套之间，最高一周成交507套，略逊色于环沪的太仓。自2021年2月春节前后开始，绍兴一手房价均价开启一路飙升。可以说，一手房成交量与价格的快速上涨，推动了绍兴试行公证摇号。
房企环沪投资布局
绍兴是房企在长三角都市圈投资的一个缩影。全国范围内的集中供地，对房企的资金链形成了前所未有的压力。房企一次性参拍多幅地块，就要一次性拿出一笔不菲的土地保证金，考验财务实力。5月7日-8日，杭州集中供地57幅，外地房企蜂拥而至。知情人士透露，有一家房企仅报名交保证金就投入了200亿。虽然杭州集中供地的拍卖现场也出现了小房企的身影，但相比大房企的资金实力，对于优质地块的获取还是大房企价高者得。
此外，根据上海此前公布的集中供地新规，包括竞价环节设置最高10%溢价率，规范同一申请人概念等一系列举措，表明房企在一线城市拿地门槛不断提高，不得不把眼光投向环沪或者长三角都市圈的城市。
绍兴楼市已不仅是房企杭州都市圈的布局首选，在布局环沪的房企眼中，绍兴也是必入的市场。2021年3月下旬的3场土拍，其中两场分别诞生了绍兴地王和柯桥地王；剩下一场，也以封顶价成交。
在资金环境逐步缩紧、土地投资难度走高的大背景下，房企将拿地主战场转移到环沪的二三线城市上，也可以看作是板块轮动的效应。开年以来，南通、绍兴、盐城等城市土地市场热度高涨，吸引了多家开发商争相夺地，高竞拍轮次、高溢价成交地块频现。
以绍兴为例，千亿房企祥生地产起家于诸暨，在绍兴深耕的战略不变。3月，祥生地产在越城区、柯桥区分别拿下一幅地块，总投资超过50亿，一幅楼面价27818元/平方米，溢价率33.2%，一举刷新绍兴楼面地价；另一幅楼面价26719元/平方米。这两幅地块分别刷新了绍兴地价新高和柯桥地价新高。
3月，绍兴核心区越城区主力在售楼盘总成交1512套，相较2月上升383套，环比上升34%；在售主力楼盘均价为25764元/平方米。今年以来，盐城、南通的土地市场也持续升温。海门区的商住地块CR21005创下海门区起始价新高，挂牌均价 12060元/平方米，江苏致豪以19.24%的溢价率竞得；处于爬升阶段的大发也在南通投资12亿拿地，并创下通州区地价新高。
种种迹象表明，房企在环沪、环杭都市圈的投资热情高涨。从近几年数据来看，宁波、苏州、无锡等环沪热点城市的土地出让金也是逐年递增。
4月29日，无锡集中供地，超过80家房企报名参加土拍，融创投资66.3亿拿下4幅土地，两天吸金153亿，几乎每场土拍都消耗2小时，战况胶着。克而瑞研究中心数据显示，无锡土地出让金额从2015年的58.8亿增长到去年的1028.9亿元，涨幅为1649%。
今年以来，房企在二线与三四线城市投资基本持平，以长三角城市群最热，占比为40.1%，粤港澳大湾区次之，占比为8.0%，长江中游和成渝城市群占比分别达6.5%和7.0%。
调控成常态
土地市场热度很快传导到了一二手房市场。今年3月，国家统计局数据显示，长三角二三线城市的房价均出现了不同程度的上涨。其中，宁波、南京、无锡、温州、扬州等热点环沪城市的同比房价涨幅均在5%以上。这些城市近期的调控也很频繁。
克而瑞数据显示，2020年1-12月，环沪地区房地产企业销售业绩TOP30 企业实现总销售金额2960.2亿元，总销售面积1556.5万平方米。
房企深耕一线城市都市圈已成趋势，以融创、融信等大房企最为明显。万科2020年报显示，上海区域（上海及环沪城市）的销售金额占全国销售额的33.76%，远超其他区域。
事实上，放眼全国楼市，今年3月，绍兴下辖的金华、义乌、永康早已因为地价、房价的上涨而出台调控政策。绍兴并非孤例，全国范围内多个二三线城市正陆续加码调控。4月6日，合肥房管局发布房地产“新政八条”,涵盖学位制、二手住房限购、热点楼盘“摇号 限售”等八个方面；4月11日，广东省东莞市住房和城乡建设局发布工作动态——东莞市住建部门迅速行动，落实“一城一策”调控要求。
中原地产首席分析师张大伟指出，年内各地加码房地产调控，总数已经超过160次，从部委到地方，住建部已经督导多城市，包括杭州、无锡等城市均在督导下发布了调控政策。