瑤海區地王房價

1、哪位知道合肥哪個區房價升值快啊拜託各位了 3Q

長期來說，不用說是濱湖，因為現在投資的重點就在濱湖新區，等輕軌架好，濱湖區周邊配套完善以後，那裡的房價會有大幅度提高 但是，注意，兩三年內，濱湖房價不會有太大起色。

2、是地價決定房價還是房價決定地價？

國土部說，樓盤的地價成本並不高，有的每平米地價1720元的樓盤，房價賣12000元。 開發商說，樓盤的地價成本接近60%，最近出現的地王就是個好例子。房價，其成本包括地價即土地出讓金、前期費用、建安成本、銷售成本、稅金以及財務成本、管理成本等等。

開發商是怎麼制定房價的呢？所有開發建設成本+利潤=售價。這是傳統的定價原理，已經不適合當下房地產商的定價了。開發商老闆的價格制定會議，是不需要財務、成本核算人員參加的，只需要銷售部、市場部參與即可，主要是參照周邊的競爭項目價格，考慮市場價格走勢制定房價。老闆們這時根本不需要考慮成本，但然，也不會考慮土地城本市多少，現實是，房價根本不會賠錢，再有，努力使房價能賣到多少比想實現多少利潤更科學也 更切合市場實際。

地價，即宗地的出讓價格，即宗地的若干年的使用權價格。它的價值原理是地租。也就是租用宗地若干年的租金。既然是租金，那麼，它的租金價值取決於對該地的使用性質，耕地的租金決定於糧食或農作物的收益；工業用地的租金決定於工廠或產品的收益，商業用地的租金決定於商場的收益，土地不同的使用性質，決定了租金的高低。換言之，地上物業價值決定該土地價值。

基準地價，每個城市都有基準地價。商業用地價格最高，住宅用地次之，工業用地價格最低。基準地價不是不變的，是調整的，是政府參照當地的房地產價格（商鋪、住宅、廠房）制定並適時調整的。可以說，政府是看房價定製准地價。

房地產商是根據什麼拿地？開發商是根據對未來房子的售價拿地的：未來售價可以預計，建築成本可以預計。那麼，售價—建等成本（含銷售、財務、管理、稅金等）—地價=利潤。開發商理論上接受的最高地價是利潤為零。從這里不難看出，房價決定了地價。

3、地王之後 哪些樓盤最值得購買

您好，實際上，在城西三環，高端改善的選擇並不多，華潤金悅灣、龍湖源著、保利兩河森林、藍光雍錦王府，定價均在15000-17000元/平方米左右。而1.2萬元/平方米地價的百仁項目，或沖2萬元/平方米的房價天花板。

細心的人會發現，在西三環，上面提到以4750元/平方米樓面地價進入國賓板塊，以全新產品系+潛力改善區為亮點的國賓潤園已蓄勢待發。據了解，該項目源自「最萬科」的潤園系，定位「城西改善第一盤」，開盤精裝價格或在11000-12000元/平方米左右。以地王的地價，買下地王鄰居的品牌精裝房，萬科國賓潤園的窪地價值已見端倪，或在地王之後，乘勢搶佔2016年改善第一盤。
望採納

4、蘇州富人區在哪？最貴的房子是？

蘇州富人區主要集中在金雞湖與獨墅湖，最貴的房子是09年地王綠城桃花源。

5、地王現象是否說明房價還是要漲？

房價漲跌,是要看具體的城市。發達地區的房價是不容易掉下來的。畢竟土地在發達地區還是稀缺資源。而一些中小城市。本身經濟就不發達，居民收入低。房地產是非常容易飽和的。

6、3年後房價大變樣!看了還敢炒房?

有一個問題，在大家真正購房的時候，無論你是投資者還是炒房者，都是必須要面對的。

這個問題屢次強調：在買房之初必須要考慮到以後的賣房（除非你能說你一輩子就住一個地方），也就是說將來的變現。如果不能變現，再大升值都與你無關，如果不能輕易變現，你就會為找到接盤者而耗時半年乃至一年之久。

現在買進是怎樣的情況？

現在買進，相對於年初或者三個月前，應該是在高位，如果未來3年內不再上漲或者緩漲，就相當於炒到了山頂，然後在上邊站崗放哨，就如同2013年下半年沖進去的那一撥客戶一樣，在2013年下半年——2016年上半年，苦苦站了3年崗，要不是今年下半年的房價暴漲讓他們得以解套，真不知道他們什麼時候才能解脫。

從目前的情況來看，一線城市總體來看是屬於庫存都比較短缺的；

二線城市的情況差異很大。二線城市的第四類庫存，也就是二手房庫存，普遍量都不太小。

倒是它的途庫存和未開工庫存，分化特別厲害。總體來看，二線城市同時滿足四類庫存都短缺的城市不多，大部分城市是在售庫存不足，而在途庫存和未開工庫存都不是很缺。

有些二線城市的未開工庫存非常大。從二手住房潛在供應的角度來看，二線城市的第四類庫存也都不是很少。

因此，房價比較穩定的二線城市，應該是較安全的；但是如果過去一兩年房價漲太快，這樣的二線城市，未來房價下行的壓力就會會比一線城市大；

三四線城市普遍沒有庫存短缺的情況，都是比較過剩的情況。除了在售庫存和在途庫存會因為開發商新開工量的波動（三四線城市尤其顯著），而出現短暫的階段性不足。

但總體來看，三四線城市的庫存整體都是比較充裕的，尤其是第三、第四類庫存。比如有些城市的套戶比（套戶比是評估第四類庫存最重要的指標，套戶比超過1越多，表示第四類庫存越大）超過1.4，說明這些城市的總體住房存量是嚴重過剩。如果接下來沒有大規模的人口凈流入，第四類庫存過剩的情況就很難改變。

在第四類庫存已經嚴重過剩的情況下，前三類庫存都應該控制在非常低的水平，但即使某一類庫存比較低，也不能解決三四線城市的第四類庫存過大的問題。

三四線城市另一種更普遍情況是，第一類和第二類庫存相對少，第三類庫存卻很大，過去五到六年出讓土地很多，但遲早要開工，一旦開工就會變成新的供應和庫存。

在市場瘋狂的時候，有一類人更加瘋狂，指的就是散戶，我身邊現在殺進去的房投大佬幾乎很少再見了，相反，那些前些年一直觀望的剛需客戶則信心滿滿殺了進去。

這個時候，任何利好都會被無限放大，如地王、如供求、如自貿區等等，但這些在市場不好的時候，則如空氣一樣輕飄，不會被人重視，因此，現在的任何利好引起的房價暴漲都可能在將來的某一天消退，到那時，路歸路、橋歸橋，一切水落石出，我們還會覺得現在的種種利好是真的利好嗎？

三十城房價下跌預警

（以上回答發布於2017-02-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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7、2017年合肥房價趨勢走向，未來五年會不會暴漲

在經歷了去年房價暴漲以來，不管是興奮還是驚慌，絕大部分人的情緒並未完全穩定下來，盡管市場在限購之後開始趨冷，但市場參與者的熱情可能隨時再次被點燃，國家務必死死打壓投資投機者。因此一定要堅信國家調控的決心，這是經濟發展的底線，如果你今年還想在房產市場再投機一把，我勸你最好放棄此念頭。
1、最嚴限購會不會取消？
孟祥遠：限購不會取消。在19大之前，政策面都不會有大變化，後期限購就算取消，立馬反彈的是銷量。取消後可能會有新房產稅出來作為一個替代，影響上漲預期。

2、限購取消後，合肥房價會不會到5萬？
凌斌：合肥作為一個單核成熟，目前需求量依然很大，如果合肥限購19年前取消，合肥房價會見到5萬。相對於南京，合肥是「小弟弟」，不管政策還是整體調控，都會盯著南京。

3、5年後，房價會不會翻三倍
張建：5年廈門房價翻三倍很正常。供應量太少，地王已經3.4-4萬元/平米樓面價，如果政府不壓的話，房價10萬元很正常。
樓聖海：蘇州不會！和深圳一樣，廈門土地供應少。而蘇州並了吳江以後范圍更大，土地供應空間大，5年翻倍有可能！

4、合肥是否適合投資，濱湖是不是最適合的地方？
朱德開： 剛需，什麼時候買都是對的；改善盡量不要增加房產，因為房產稅預期一直都在，如果土豪名下房子多，可以以劣換優。
國家級濱湖新區大家都很期待，而延遲批復，可能受產業影響，而後期一旦批復，對整個合肥的市場肯定有影響。濱湖的未來很樂觀。

5、買一手房好還是二手房好？
凌斌：不論買一手還是二手，房子是用來住的，不是用來炒的。2016年合肥的限價政策，合肥二手房倒掛超過新房，百年一遇，曇花一現。個人認為一手房比二手房好。
6、周邊三縣潛力如何？
孟祥遠：合肥郊區供地過多，剛需可以買，但投資需要謹慎，大都市圈周邊不限購不限貸，是一個機會，如果人口產業可以支撐，後期樓市表現會好點。
7、合肥商業地產能不能投資？
凌斌：不能，自住可以買。
以上就是昨天幾位專家說的，我簡單整理了一下。
這是安心網整理的知乎上同樣問題下的回答，你可以參考一下

8、高地價反向催熟 高房價 地王蘊藏巨大風險

土地市場的「火爆」程度絲毫不減當年。官方統計顯示，全國超七成的省份土地收入在增長，其中浙江、安徽、海南、廣東增幅較大。根據國土資源部近日發布的數據 顯示，今年上半年全國土地出讓面積9.15萬公頃，同比增長0.1%。土地出讓合同價款1.32萬億元，同比增長24.8%。

今年半年間，50個主要城市土地出讓金總額首次突破萬億元，高達10243億元，遠超去年同期的6973億元。全國50個主要城市冒出200餘宗「地王」，堪稱有史以來高價地最密集涌現的半年。瘋漲的地價帶動了房價上漲。

房產租售服務平台安居客發布的全國主要城市房源數據報告指出，上海、北京、深圳三地，眼下價格達500萬元以上的房源佔比分別達到36.6%、39.7%和31.1%。而去年同期，這一數據分別是28.7%、29.9%、24.5%。

知 名房地產專家周建成在接受記者采訪時表示，正確的邏輯應該是房屋價格上漲引發土地價格上漲，但因為現在土地價格迅猛上漲，導致整個鏈條都 發生了改變，即變成土地價格上漲帶動房屋價格上漲，以至於一線城市的房價已漲到了「離譜」的程度。高價地塊並不僅僅出現在一線城市，二三線城市也頻現地 王。

中原地產研究報告指出，上半年地王誕生地由一線城市蔓延至二線城市，蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。而一則更有「深意」的數據是2016年我國最新財政收入。

數據顯示，今年上半年我國契稅2163億元，同比增長14.8%；土地增值稅2357億元，同比增長13.1%。另外，房產稅1169億元，同比增長8.5%。可見，各地對「土地財政」的依賴仍在攀升。

易 居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者分析，地方土地財政與今年上半年房屋銷售市場的活躍有關，房企資金到位情況不錯，而且積極補庫存的 需求也比較充足。從該角度看，土地市場的活躍是必然現象。「但在今年的資產泡沫風險中，地價過高也是一個問題。後續若要繼續保持土地收入增加，就需要在土 地出讓金支付等方面有一些新策略，進而降低房價。同時對於部分盲目高價拿地的房企，適當增加各類稅費負擔，進而抑制購地的狂熱情緒。」嚴躍進分析。

周建成也認為，現在上海、南京、合肥等地的地價已非常高昂，房企都在以未來1-2年房價增長20%－50%的預期在買地。基於此，未來房價若不同比上漲20%－50%，這些新入市的地王又將面臨去庫存的窘境。這其中就蘊含了巨大的風險。

一 直以來，「土地財政」就如同懸在地方政府頭上的達摩克利斯之劍。有關培育新的經濟增長點，發展新產業的聲音一直存在。嚴躍進認為，若要扭轉土地財政模式， 本質上還需各地產業經濟多元化發展。對於後續的新產業導入也需有新的策略。比如，可以憑借互聯網大力發展休閑經濟和消費經濟。然而也有悲觀的論調指出，在 整體經濟結構轉型過程中，新產業發展不可能一蹴而就，各級政府面臨較大財政壓力，土地出讓收入成為了政府階段性創收的主要來源，地方財政收入結構依然沒有 明顯好轉。

（以上回答發布於2016-08-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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9、很多城市再起地王，房價真的會止跌反彈嗎？

房價要跌？這個消息自打出現以來就不切實際，每每這樣說不漲都算是謝天謝地了。對於房價來說真的很難把控，需求高不會降下來。沒錢的抓不住時間，有錢的都買房子理財了。房子確實是國民問題，止跌反彈的幾率也是有可能的。

現在有許多一二線城市出現了「地王」，從總體上看確實有著開發商的推動作用。因為現在的房地產行業有新也有舊，比起同年來說房地產開發投資增長了不少。但是在購置和成交上面，速度是小於房地產開發的，所以現在還是一個微妙的平衡。沒有出現過熱的情況，「地王」的出現也算是一個關注點。走高或者走低都會引起不小的變化，最終還是會平衡下來的。

不過對於房價走勢，一線城市可能會漲幅緩慢一些。一線發展迅速，一個行業的興起很快就能帶動一部分人。自然房價是高居不下，所以一線城市和少數二線城市會出現緩慢。但是對於普通二線城市和三線城市來說，房價的漲幅波動就挺大了。一個地方開發或者升級都會引起變動，最終的房價也是取決於市場的供求。

總得來說房價不會輕易的進行反彈，畢竟這些經濟因素都有把控。政府因素和投資效果都會預測，通過因地制宜的政策，中國市場的房價問題也是會得到控制。如何健康發展房價市場，還是得看看經濟發展效果和政策趨勢。