無錫土拍2017濱湖區

1、20 2016年底在常州適不適合出手買房，畢竟2017年初三年不拍地到期，要土拍了

可以考慮在12月份或者1月份出手，年底了政策會穩定下來，明年開始的土拍對於房價來說是好事，土地價格上漲更容易帶動房價上漲

2、無錫惠山映土拍後價格？

無錫融創惠山映在開盤之前排號的時候說2萬以上，結果開盤後價格在17000-19000左右。

3、最近無錫土拍火熱，地王越拍越高。實業是不是要完了

?

4、無錫土拍持續遇冷 房價是不是要跌了

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5、2017蘇州土拍 房價會回落嗎

具體問問房管中心。房價的影響因素很多，如下:
個別因素：房屋質量、樓層、朝向、地段、建築類型、規劃質量、建造成本、物業水平
環境因素：噪音、污染、綠化、水環境、教育、交通、醫療、商業、金融等配套設施
經濟因素：經濟發展水平、收入水平、通貨膨脹、物價水平、供求緊張程度
政策因素：土地供應、房改政策、稅收、資金供應政策、城市發展規劃導向、
人口因素：城市化水平、人口遷移的程度、消費理念和動機社會文化等

6、2017年6月20日成都雙流土拍評估

文：劉璐

西南財經大學經濟學院 副教授、博士生導師

留美經濟學博士

長篇都市財經愛情小說《樓市與愛情》作者

知名財經評論人

新浪微博：@學者劉璐

微信訂閱號：liulu_cd

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這一段時間，成都土拍市場的土地供應由二圈層擔當了主力。6月20日，將有一宗一圈層的商住用地走上拍賣台，想必關注的業內人士還是很多的。不論土地市場如何變化，正確認識目標地塊的市場價值始終是非常關鍵的。希望本文能對各位業內朋友有所幫助。

筆者曾和非常專業的開發商業內人士交流過對參加土拍拿地的看法。其觀點是「不關心最後拍多少，而只關心這地值多少錢。高了就不拿，低了就拿。就這么簡單。」可見，提供一個科學的、客觀的地價 「參照系」，是業內在參加土拍時最迫切的需求，而這也正是筆者這個土地價值研究的關鍵意義。更不用說，本研究本身就可以幫助業內判斷土地市場里的套利機會。

筆者需要再強調一點：

筆者的評估結果是基於整個成都土地市場的歷史成交數據所做出的客觀的計算和評估，不代表筆者本人的任何主觀判斷。再次強調一點，這個研究的最大意義，在於用大數定理，從成都土地市場的整體角度來計算某宗地的均值。任何市場都需要一個均衡價格作為參考。實際成交價低於均衡價，就說明從成都土地市場整體來看，拿這地劃算，否則就不劃算。

各位讀者去買任何東西，都會想自己到底是買貴了還是買便宜了，這就需要一個參照價格。就好像我們去買菜，那今天的菜價多少合適呢？顯然，如果有一個科學的參考價格，那買便宜了就是賺了，買貴了自己也應該知道貴多少。本研究的意義就在於提供這個參考價格。

價格圍繞價值上下波動，這是市場經濟的核心規律之一。筆者這個研究的意義，就在於用先進的技術手段來捕捉這個「價值」，從而在價格上下波動的時候幫助判斷成交價處於一個什麼樣的位置。如果成交價格大大高於了其應有的市場價值，那必然是值得警惕的；而如果成交價格大大低於了其真實的市場價值，則又提供了投資的套利機會。筆者這套研究方法不是拿來做預測的，而是用來判斷上面提到的這個市場價值的。

為了科學地進行地價的評估和測算，筆者用數年時間研發了「大數據下城市土地評估的LRT法」，從地塊位置、規劃條件以及成交時間等多個維度用統計方法來計算土地的成交價。筆者曾在一些公開課場合向到場的業內人士詳細的講解了這套方法體系和大致的計算方法。這不是一兩句話可以說得清楚的，筆者正在寫一本專著來詳細的闡述該方法及其應用。通過筆者獨有的資料庫和自創的上萬行的大型計算機運算程序，運用超過100個的影響因素，筆者可以對大成都范圍內的每一宗土地給出精確的估價。

那麼，本次位於雙流的待出讓的地塊都有些什麼看點呢？

6月20日拍賣宗地：

1，SLG-(07/05)-2017-004，雙流區東升街道永福社區1、6組。地塊面積14212.93平米合21.3194畝，1≦容積率≦3.5，10%兼容商業建築面積比例≦20%。

起拍價：700萬元/畝，樓面地價：3000.00元/平方米。

該地塊的市場均值評估價（普通模式）：832.65萬元/畝，樓面地價：3568.50元/平方米。此時溢價率為18.95%。

筆者也給一個平均溢價率評估價（火熱模式）: 1165.71萬元/畝，樓面地價：4995.90元/平方米。此時溢價率為66.53%。

毫無疑問，該地塊的起拍價定得還是比較高的，基本已經「吃透」了其應有的市場價值。祝福這塊地吧！筆者希望開發商能理性拿地，不要沖動，能給自己的項目開發預留出充足的利潤空間以應對市場變化。地肯定是不錯的地，但如果溢價率太高了還是需要謹慎。

點評：

該地塊的微觀條件還是可以的，雖然面積不算大，但畢竟現在住宅用地不好找。但是該地塊的命運似乎有點坎坷，幾次因故取消拍賣。這一次，該地塊成交應該不是問題。

周邊成交地價參考：

地塊周邊的歷史成交地塊眾多。但是在今年的土地市場行情之下，直接看周邊歷史地價的參考意義不大，必須得從更宏觀的角度來把握地塊的價值。筆者就偷個懶不寫了。各位且行且珍惜！

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請注意！筆者的土地價值評估是基於對成都土地市場大數據研究的評估結果，在本文開頭部分有介紹。本評估結果僅供參考，不構成任何投資建議！

最後再強調一點：筆者做出以上的土地價值評估完全依靠本市土地市場的公開歷史成交信息和筆者自己獨創的土地評估的「LRT」系統。所有土地相關信息的獲取均來自於成都市國土局的官方網站。

至於本次土拍的結果如何，讓我們拭目以待吧！

- 完-

2017年6月19日