合肥2018年房地產市場分析

1、房地產市場發展趨勢分析從哪幾個方面

一、需求分析

1、總量預測2、影響需求的因素3、需求產品結構
二、供給分析
1、總量測算2、影響供給的因素3、產品結構
三、價格趨勢分析
四、房地產行業企業競爭趨勢分析

2、2018年合肥房價還會漲嗎？

2017到2018年全國二三線城市房地產市場經歷了一波漲價潮，現在基本趨於穩定。

3、合肥房地產新政全文發布！二手房限購區域確定！

剛剛，

合肥市發布房地產「新政八條」，

涵蓋學位制、

二手住房限購、

熱點樓盤「搖號 限售」

等八個方面。

新政自2021年4月6日起施行。

《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》政策解讀

一、政策出台背景和主要內容

為進一步促進我市房地產市場平穩健康發展，針對當前出現的新問題、新情況，市委、市政府認真貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府決策部署，堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」定位，積極落實城市主體責任，穩地價、穩房價、穩預期。

《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》）的主要特點是，堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，在嚴格執行現有房地產市場調控政策的基礎上，突出民生屬性、突出精準調控、突出綜合施策，多舉措滿足群眾居住需求。

《通知》主要內容有8條：穩定增加居住用地供應、實行市區學區內成套住房入學年限政策、深化住房限購措施、實行市區熱點樓盤「搖號 限售」政策、從嚴調控商品住房價格、加強住房貸款審慎管理、加大租賃住房建設力度、嚴厲打擊各種房地產市場亂象。

二、保持居住用地市場供應穩定的主要措施

一是市自然資源和規劃局公開發布2021年度居住用地供應計劃，加大市區居住用地供應，保障市場穩定。

二是加大居住用地信息公開，按季度公開存量居住用地信息，引導市場預期。

三是加大存量居住用地開竣工履約監管，對未履行合同約定義務的，嚴格追究其違約責任。

三、市區學區內成套住房入學年限政策的主要內容

在執行我市現行義務教育招生入學政策基礎上，自2021年新入學起，實行同一套住房，6年內只能享有學區內小學1個學位，3年內只能享有學區內初中1個學位，多胞胎、二孩等符合法律法規規定情形的除外。

四、二手住房限購政策的主要內容

為精準打擊部分區域二手住房和學區房炒作行為，在嚴格執行《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干意見的通知》（合政辦〔2016〕43號）的基礎上，進一步收緊我市部分區域二手住房限購政策，即暫停市區范圍內擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區、政務文化新區、高新技術產業開發區和其他區域指定學校的學區范圍內購買二手住房。其中，學區范圍以2020年教育主管部門學區劃分方案為准，後期學區劃分若有調整，則限購范圍對應調整。

根據房地產市場交易監測情況，對出現異常交易的區域適時調整二手住房限購范圍。調整范圍由市房地產市場調控工作聯席會議辦公室對外公布。

五、法人、非法人組織購買住房政策的主要內容

針對法人、非法人組織參與購買熱點商品住房項目增多的現象，在借鑒外地調控經驗的基礎上，《通知》明確，在市區范圍內暫停向法人、非法人組織出售新建商品住房和二手住房（經批準的人才公寓、重點招商引資項目除外）。

六、「法拍房」限購政策的主要內容

由於當前我市「法拍房」未納入限購范圍，近期少數外地戶籍購房者通過法拍規避限購查詢，造成部分「法拍房」成交價格不斷走高，少數「法拍房」甚至遠高於市場價成交，誤導市場預期。為封堵政策漏洞，《通知》明確，對市區范圍內通過司法拍賣或招投標中心公開拍賣方式取得商品住房的，均應當符合本市住房限購政策。

七、在途交易處理的主要措施

在途交易符合以下情形的，按原限購政策執行：

1.2021年4月5日（含當日）前已通過市住房保障和房產管理局存量房網簽系統簽訂存量房買賣合同的；2021年4月5日（含當日）前已簽訂認購協議並能提供定金或購房款轉賬有效憑證的（不含現金支付）。

2.人民法院、仲裁委員會出具的法律文書確認個人住房轉讓的，法律文書裁決日期在2021年4月5日（含當日）前的。

3.2021年4月5日（含當日）前，已進入司法拍賣競價環節的。

八、市區熱點樓盤「搖號 限售」政策的主要內容

為規范我市新建商品住房銷售行為，杜絕炒賣房號行為，保障購房者的合法權益，《通知》明確，加強房源信息公開監督，自2021年4月6日起，登記購房人數與可售房源數之比大於（含等於）1.5的熱點樓盤，均應實行搖號銷售，由開發企業委託公證機構予以公證。公證搖號銷售商品住房時，開發企業應提供不低於30%比例的房源用於剛需購房。搖號所購房源自取得不動產權證之日起3年內不得上市交易。

實行搖號選房：第一步，進行選房資格搖號。首先由剛需購房人進行選房資格搖號，再由普通購房人進行選房資格搖號，剛需購房人在本類別選房資格搖號未中的，可參與普通購房人選房資格搖號。第二步，進行選房順序搖號。由獲得選房資格的購房人統一進行選房順序搖號，按順序依次選房。登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人須保持一致，不得變更。具體搖號辦法另行規定。

剛需購房人須滿足以下條件：（一）登記購房人符合我市住房限購政策的；（二）登記購房人及其家庭成員在市區范圍內無自有產權住房，且在意向登記之日前無住房轉讓記錄的；(三)登記購房之日前3年內擁有市區連續繳納2年以上個人所得稅或社會保險證明的；（四）登記購房人登記購房之日時年齡在35周歲以下的。

九、從嚴調控商品住房價格的主要措施

一是強化房價地價聯動機制，嚴格「限房價」。新取得的居住用地，實行住房項目均價控制，平均備案價格不得突破土地出讓前預測均價。

二是從嚴控制樓幢計價面積，未列入容積率計算的地下部分不得作為住房面積對外銷售，不再納入商品住房價格備案范圍。

三是合理確定樓層差價，同一幢樓的同一套型價差幅度原則上控制在10%以內。

十、住房貸款審慎管理的主要措施

一是加強經營用途貸款合規管理。認真貫徹落實《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》（銀保監辦發〔2021〕39號）要求，加強個人住房貸款首付資金來源、最低首付比、償債收入比、貸款資質的審查，嚴肅查處經營用途貸款違規流入房地產市場行為。

二是嚴格落實房地產貸款集中度管理要求。注冊地在合肥的地方法人銀行業金融機構實行分檔管理，房地產貸款和個人住房貸款佔比不得超過《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（銀發〔2020〕322號）規定的各檔上限。已超上限的金融機構，分別制定調整方案，在過渡期內逐步向管理要求邊際收斂（後期若有具體實施細則出台的，從其規定）。

十一、加大租賃住房建設力度的主要措施

目前，我市是全國住房租賃市場發展、中央財政支持租賃住房建設、利用集體土地建設租賃住房試點城市，截至2020年底，已建成保障性租賃住房近17萬套。市委、市政府對租賃住房建設高度重視，採取了很多行之有效的措施，著力落實租購並舉制度，增加租賃住房供給，千方百計保障群眾住有所居。2021年，力爭再增加保障性租賃住房2萬套（間）以上，努力解決好新市民和青年人的住房問題。

十二、嚴厲打擊市場違規行為的主要措施

一是對市區范圍內登記人數與可售房源數之比大於（含等於）1.5的住房項目，實行搖號銷售，從源頭上堵塞價外加價行為；

二是實施舉報查處制，公布舉報電話，拓寬案件線索來源渠道；

三是強化部門聯動執法，形成工作合力。2021年1月22日，市住房保障和房產管理局等5部門聯合印發了《關於嚴厲打擊哄抬房價等違規行為切實規范我市房地產市場秩序的通告》。市相關部門將繼續深入貫徹落實《通告》精神，市市場監督管理局將加大對號頭費、茶水費、捆綁銷售等價格違法行為的查處力度；市住房保障和房產管理局將加大對房地產中介行業違規行為的查處力度；市公安局、市互聯網信息辦公室將加大對通過網路、自媒體等煽動房價上漲、渲染市場恐慌情緒、哄抬房價、炒作市場等行為的查處力度。同時，有關部門將繼續密切關注房地產市場的變化，若發現不良苗頭，會及時跟進出台相應政策，促進我市房地產市場平穩健康發展。

4、合肥樓市持續火爆 最佳買房機會年來臨

近期，合肥樓市持續火爆，市場需求被刺激。很多段子手都在調侃：在這個明明可以靠買房致富的黃金時代,卻非要逞強創業。

樓市政策寬松 上半年市區漲價或破萬

合肥近年來的快速發展，吸引了很多外來人口流入，1500萬人口的城市定位，巨大的升值空間，也讓不少開發商看到了商機。而近期樓市政策暖風頻吹，更讓市場表現「如魚得水」、「熱到發燙」。

進入2016年以來，樓市新政頻頻加碼，降首付、降准、減契稅營業稅，公積金賬戶存款利率提高，銀行利率優惠等接踵而來，樓市環境利好不斷。

針對一系列政策的出台，合肥房地產研究院副所長凌斌表示:「經濟表現持續低於預期,貨幣政策需要更大的放鬆力度才能有效保增長。為了應對經濟下滑,央行降准釋放資金,可以增加流動性,降低市場利率,刺激經濟增長,預計接下來還會有一系列降息降准政策。」

而無論是降首付,降准還是信貸與稅費的降低,對合肥樓市來說,無疑推動著成交量和房價的上漲,利好整個市場。當前業內對於今年合肥樓市政策走向的預測都是樂觀積極的,預計可能會更多的刺激性政策出台,成為新的購房機會年。

市場持續火爆 去化速度提升

從去年年底開始，合肥樓市火爆延續至今，據數據顯示，截止1月份，合肥樓市整體庫存量僅2萬余套,去化周期不足3個月,而部分區域,比如濱湖區、包河區,經過節前的熱銷,庫存大減,可售房源整體不多,供需失衡,也導致了部分開發商看好後市,捂盤惜售心理加重。

業內人士表示,多輪政策寬松政策之後,市場需求被激活,去化速度提升,周期縮短,市場快速好轉。而在這樣的市場背景下,「自住需求+改善需求」兩股力量入市,導致合肥出現「恐慌性購房」的現象。同時,這種現象也使得不少購房者擔心樓市後期供應不足、房價反彈上漲而繼續惶恐入市,甚至導致局部市場買漲不買跌的行情出現。

遵循市場規律 政府幹預可能性小

雖然目前合肥樓市火熱,房價暴漲,給市場帶來暖意,但同時蘊藏著極大的風險。因為暴漲透支需求,一旦合肥樓市走向下滑,這對整個房地產市場打擊將是不可想像的。

而面對如此畸高的房價,剛需客戶一方面可能會降低購房標准,改變購買類型;另一方面,會向價格窪地區域擠壓,比如新站、瑤海甚至三縣轉移。未來這些區域將會吸引更多的人群進入,區域樓市或迎來新的發展契機。

雖然對於市民關心的房源、房價問題,近期合肥市委書記吳存榮也在會上表態:「當前合肥的確存在個別區域房價上漲過快,開發商捂盤不買的情況,針對這系列現象,政府方面也將通過建立考核機制,對開發商進行市場准入等方面的約束。

但從目前來看,政府並沒有明確表態用行政手段制止,甚至在降首套首付、公積金貸款、普通住宅標准、住房補貼、免契稅等方面繼續定向寬松,試圖通過樓市基本面的回升拉動宏觀經濟的增長。

（以上回答發布於2016-03-03，當前相關購房政策請以實際為准）

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5、合肥因城施策祭樓市「新八條」 二線城市調控全面升溫

一度因學區房過熱而引發關注的合肥，忽然升級樓市調控政策。4月5日晚間，合肥市發布的《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱《通知》），涉及學位制調整、二手房限購、熱點樓盤「搖號 限售」等八條政策，這也成為合肥版的「史上最嚴調控」。
《通知》指出，在執行合肥市現行義務教育招生入學政策基礎上，實行同一套住房，6年內只能享有學區內小學1個學位，3年內只能享有學區內初中1個學位。
同時，限制合肥市2套住房以上的戶籍家庭認購二手房；暫停企業購房資格；將司法拍賣房納入限購范圍。這些做法既有較強的針對性，也修補了原有的政策漏洞。
合肥新政頗受外界關注，因其既體現了因城施策的個案價值，又具有一定的普遍意義。
近幾個月來，針對部分區域的市場異動，監管層頻繁對樓市調控。在去年的中央經濟工作會議和今年的政府工作報告連續提及後，「大城市住房突出問題」成為今年政策的重點之一。
作為一個東部二線城市，合肥樓市的升溫，被認為是供應不足、學區房周期、人才新政刺激、炒作氛圍濃厚等多個因素疊加的結果。有分析人士認為，隨著一線城市在年初啟動樓市調控並產生效果，市場熱點正在向二線城市轉移，合肥正是表現活躍的二線城市之一。
在調控路徑和調控手段上，二線城市均緊隨一線城市。在合肥此次新政之前，武漢、西安、成都、南京等城市已經陸續出手調控。其中，部分二線城市的一些條款，力度甚至超過了一線城市。
合肥樓市異動始末
合肥樓市的異動，從去年四季度就已出現。合肥當地房企人士向21世紀經濟報道記者表示，在合肥濱湖、高新區等熱點區域，通過各種手段炒作房價的現象屢有發生，其中包括捂盤惜售、經營貸入市、散播恐慌情緒等。受此影響，部分樓盤的價格快速上漲，一些人通過倒賣房號獲利。
在此之前，合肥房價已維持3年多的平穩。一些購房者認為，隨著上海、南京、蘇州等長三角城市房價上漲，作為安徽省「單核城市」的合肥，很可能緊隨其後，並進入一個新的上漲周期。
進入2021年，隨著學區房周期到來，恐慌情緒蔓延至合肥政務區等熱點學區。前述人士表示，除了占學位外，購房者還帶著資產保值的訴求，提前入手學區房，這也導致學區房供需關系驟然緊張。他表示，在一些熱門學區房小區，已經出現坐地起價的現象。
為此，3月以來，合肥已經多次出手打擊樓市亂象。3月2日，合肥出台二手房網簽新規，意在避免虛假房源、限制交易情形房源被交易、出售，和一房多賣的現象發生；3月11日，合肥多部門對11家重點房地產開發企業及4家重點房地產經紀機構負責人進行約談；3月18日，合肥市房地產中介協會發布「關於不得參與炒房」的公示；3月23日，合肥房管局再次約談了惡意炒房的業主。
此次出台的新政，帶有極強的針對性。合肥對二手房劃定限購范圍，包含了濱湖新區、政務文化新區、高新區等近期的熱點區域，同時還將幾乎所有熱門學區的二手房納入限購。
新政還涉及了價格限制、住房貸款管理、打擊亂象等方面，均被認為是切中當下熱點的措施。
另一個值得注意的措施是增加供應。按照計劃，合肥將在近年居住用地平均供應量的基礎上增長10%，確保全市不少於9000畝，並單列租賃住房用地900畝。
前述人士表示，這一措施十分重要，因為合肥樓市的土地開發速度和庫存規模均不足，難以消化驟然釋放的需求。尤其是在大量引進人才後，這種缺口更為凸顯。
去年9月，合肥發布人才引進政策，對於重點產業、重點人群，通過提供人才免費租房、補貼購房以及發放崗位補貼、柔性引才獎補等措施，讓各類人才「邊安居、邊就業」。其中，租賃補貼、購房補貼和首套房不限購等優惠政策，在吸引人才落戶的同時，也對樓市形成了刺激。
根據上海易居研究院的統計，截至今年2月底，合肥的新建商品住宅去化周期僅有2.8個月，在全國100個熱點城市中，僅高於浙江湖州。
二線城市全面加碼調控
合肥樓市的上漲軌跡，頗能代表二線城市的一些共同特徵。上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，近期很多二線樓市的升溫，都有著長期平穩後的看漲心態、信貸資金大量進入樓市、學區房交易周期到來等因素，部分城市還有著人才新政的刺激。
他還表示，在此之前，不少二線城市的庫存偏低，供需基本面較為緊張。
貝殼研究院則認為，隨著一線城市調控的效果逐步顯現，樓市熱點正在向重點二線城市轉移。其中，今年2月，二線城市中的西安、合肥、成都等城市新房、二手房房價環比漲幅均在前十名，市場溫度較高。
市場熱點從一線城市向二三線城市蔓延，從東部城市向中西部城市蔓延，歷來是樓市上漲周期中的共同特徵。樓市調控政策的出台，也大多沿著這一路線。
今年以來，上海通過「滬十條」的發布打響了2021年樓市調控「第一槍」，此後又以幾乎「一天一新政」的節奏，堵住了假離婚、贈與房產等小漏洞，給炒房客以沉重打擊。北京、廣州、深圳也通過各種「打補丁」的方式，對樓市進行調控。
二線城市的調控熱潮，則出現在今年3月，並在全國「兩會」結束後持續升溫。在合肥推出此次新政之前，武漢、西安、成都、南京等城市已經陸續出手調控。
從住建部的督導路線上，也不難看出這種趨勢。今年1月下旬至2月，住建部副部長倪虹帶隊先後在上海、深圳、北京等城市調研督導。3月初，督導組奔赴杭州、無錫。「兩會」剛結束，督導組奔赴成都、西安。3月末，住建部又督導了南昌的房地產調控。
從調控內容上，二線城市也在向一線城市全面看齊，在某些方面甚至有過之而無不及。比如，合肥對新出讓的土地實施住房均價控制，與部分一線城市實施的「限房價、競地價」政策有相似之處。而對於二手房的「定向限購」，則屬於合肥首創。
多數分析人士指出，隨著樓市傳統「小陽春」的到來，以及市場熱點的轉移，越來越多的二線城市將加碼調控，前期已經啟動調控的一線城市，則會進一步對政策進行鞏固。
盡管合肥的調控政策有著因城施策的個案性質，但仍然不會突破大城市調控的總體框架。國務院參事特約研究員、原國家統計局總經濟師姚景源近日表示，目前房地產領域存在著一些深層次的問題，比如炒作，金融屬性越炒越強，房價漲幅過高過快。而「大城市住房突出問題」有兩個，一是房價過高，二是還有相當數量的人買不起房子。
他在「2021中國房地產百強企業研究成果發布會」上表示，針對這些問題，過去更多是從需求角度來解決，比如限購、限貸等，下一步要在供給側上想辦法。一方面要加大供給，另一方面，加大保障型住房的力度，完善住房的保障體系。

6、合肥公布樓市新政，同套住房6年只享有1個小學學位，這樣做的意義是什麼？

它可以規范建築市場的行為，促進房地產市場的穩定健康發展，並消除學區房地產炒作的現象。

4月5日晚，合肥市發布了《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》涉及學位制、二手房限購、熱點樓盤“搖號+限售”等政策。並且顯然不少於30%該列表僅用於必要的購買。

合肥市的新政策規定，根據目前的義務教育入學人數政策，同一家庭只能在6年之內在學區只享有1個小學學位，而在3年內只享有學區內一個初中學位。毫無疑問，這是要“冷卻”學區房市場。

值得注意的是，盡管推出了樓市新政，但合肥市仍在4月8日接受了住房和城鄉建設部的采訪，要求合肥市擔負起確保實現穩定土地的主要責任。確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。除合肥外，還對廣州，寧波，東莞和南通進行了采訪。

但是，為應對學區房價上漲，實施“一套住房6年內1個小學學位，3年內1個初中學位”政策可能會導致供有學位的學區房短期稀缺。

一些城市的房地產熱疊與學區房熱在寬松的貨幣政策下，人們對財產的擔憂與學區的焦慮重疊。

兩種焦慮的重疊是學區住房上漲的主要原因。此外，稀缺教育資源的不平等分配將這一問題與房地產市場聯系在一起。

為了從根本上解決這個問題，仍然需要均衡分配高質量的教育資源。

在需求方面安全性正在加強，政府已採取強有力的措施為需要的房屋提供保障。新政中的許多細微調整致力於使有限的住房存量與所需的人口精確匹配。

因此，這次出台的新政策並不是房地產市場的利器，而是一系列精確的“太極拳”，強調市場回歸正常化，並著重於實施能夠刺激城市發展的政策和市場的活力。

可以預見的是，新政的出台將不可避免地導致那些仍在合肥房地產市場中陷入困境的渾水摸魚的公司或個人擁有越來越少的靈活經營空間，甚至完全喪失自我。

現在是合肥房地產投機者放棄幻想並及時調整思維方式以恢復理性的時候了。不要低估了合肥這座城市對房地產的定力和決心，更不用說在合肥建立長期房地產管理機制的前景了。對於那些渴望和熱愛這座城市的人，新政清楚地顯示了四個極為熟悉的詞：安居樂業。

7、房地產市場調查分析報告

房地產市場調查分析報告

錄 ... 1
綜 述 ... 5
1. 前言 ... 5
2. 抉策地產研究中心研究方法簡介 ... 7
2.1 研究背景說明 ... 7
2.2 抉策地產研究指標體系說明 ... 8
3. 名詞定義 ... 9
4. 抉策地產研究中心新建商品房供需監測模型簡介 ... 10
5. 抉策地產研究中心常規研究延伸服務 ... 11
摘 要 ... 12
第一節 市場容量分析 ... 13
1. 2004 年三季度南京市房地產市場容量分析 ... 13
1.1 拆遷產生的購房需求比例降低 ... 13
1.2 改善住宅條件是目前購房需求的主體構成，增幅較大 ... 15
1.3 投資購房比例基本平穩 ... 15
1.4 結婚購房比例保持穩定 ... 15
1.5 城市化進程中產生購房需求增速平穩 ... 16
2. 南京房地產市場需求特徵分析 ... 16
3. 2004 年 1-9 月房地產市場交易狀況分析 ... 16
3.1 新建商品房交易情況 ... 16
3.2 2004 年 1-9 月存量房、經濟適用房的交易情況 ... 17
3.3 2004 年上半年及三季度未實現的需求分析 ... 17
4. 2004 年三季度需求結構分析 ... 18
4.1 各片區的需求結構分析及季度變化情況 ... 18
4.2 價格層次需求結構分析及季度變化情況 ... 19
4.3 樓型層次需求結構分析及季度變化情況 ... 20
4.4 戶型層次需求結構分析 ... 21
第二節 產品結構分析 ... 23
1. 2004 年三季度市場供給狀況 ... 23
1.1 2004 年 1-9 月全國及江蘇省固定資產投資總量 ... 23
1.2 南京市 2004 年三季度房地產開發投資狀況 ... 23
2. 南京市 2004 年三季度南京市土地供應狀況 ... 25
3. 南京市 2004 年三季度經濟適用房、中低價商品房供給狀況 ... 26
4. 南京市 2004 年三季度南京市商品房供應情況 ... 26
4.1 2004 年三季度商品房總體供需狀況 ... 26
4.2 2004 年四季度南京市新建商品房供應總量 ... 26
4.3 分結構的新建商品房供需平衡狀況 ... 27
4.3.1 分片區的新建商品房供需分析 ... 27
4.3.2 分價格層次的供需分析 ... 28
4.3.3 分樓型的供需狀況 ... 28
5. 2004 年四季度南京市新建商品房供應狀況 ... 29
5.1 2004 年四季度南京市新建商品房供應總量 ... 29
5.2 2004 年四季度南京市新建商品房供給狀況分析 ... 29
5.2.1 2004 年四季度南京市新建商品房分片區供應狀況 ... 29
5.2.2 2004 年四季度南京市新建商品房分物業供應狀況 ... 30
5.3 2004 年三、四季度南京市新建商品房供應狀況對比 ... 31
5.3.1 分區域市場供給比較 ... 31
5.3.2 分物業類型市場供給比較 ... 32
第三節 價格研究 ... 33
1. 供給價格水平分析 ... 33
1.1 抉策地產研究中心南京 70 典型樓盤價格指數 ... 33
1.1.1 2004 年 10 月抉策南京 70 典型樓盤價格總指數表 ... 33
1.1.2 2004 年 10 月抉策地產南京 70 典型樓盤指數分區指數表 ... 34
1.1.3 2004 年 10 月抉策地產南京 70 典型樓盤指數分物業指數表 ... 34
1.2 新建商品房價格水平分析 ... 35
1.3 新建商品住宅價格水平分析 ... 36
1.4 分物業新建商品房價格水平分析 ... 37
1.5 經濟適用房價格水平分析 ... 38
1.6 存量房價格水平分析 ... 39
1.7 南京市租賃行情分析 ... 39
1.8 土地價格水平分析 ... 40
2. 2004 年上半年南京商品房價格變動因素及相關分析 ... 41
2.1 供需比例失衡對房價的影響 ... 41
2.1.1 2004 年三季度商品房供需狀況對房價漲幅的影響分析 ... 41
2.1.2 價格層次供需矛盾對南京市商品房價格的影響 ... 41
2.2 經濟發展與消費能力增長支撐南京房價 ... 42
2.3 房地產開發投資增幅對房價的影響 ... 42
2.4 宏觀金融政策對房價的影響 ... 42
2.5 行業的互動效應帶動房價上漲 ... 43
2.6 商品房直接成本帶動房價上漲 ... 43
2.7 城市化進程加快，帶動房價上漲 ... 44
2.8 開發商追求高利潤使得房價增長 ... 45
2.9 2005 年南京商品房房價趨勢性分析 ... 45
第四節 消費者調查 ... 46
1. 研究背景 ... 46
2. 研究說明 ... 46
2.1 樣本特徵 ... 46
2.2 樣本量 ... 46
2.3 數據的質量控制 ... 46
2.4 研究方法 ... 47
2.5 主要研究指標 ... 47
2.6 調研內容 ... 47
3. 意向購房者的基本特徵 ... 47
3.1 潛在購房者年齡結構 ... 47
3.2 潛在購房者的家庭結構 ... 48
3.3 潛在購房者的家庭收入情況 ... 49
3.4 潛在購房者的受教育程度 ... 49
4. 意向購房者的居住現狀 ... 50
4.1 現有住房的獲得方式 ... 50
4.2 現有住房的居住面積和戶型 ... 51
5. 潛在消費者的購房偏好 ... 52
5.1 潛在消費者對購房區域的偏好 ... 52
5.2 潛在消費者對購房面積的偏好 ... 53
5.2.1 潛在消費者對面積偏好與上季度的對比分析 ... 53
5.2.2 三季度潛在消費者對總面積及各個功能房間面積的偏好 ... 53
5.3 潛在消費者對樓型的偏好 ... 54
5.4 潛在消費者對戶型的偏好 ... 55
5.5 潛在消費者的意向面積與意向戶型的交叉分析 ... 56
5.6 潛在消費者在同等建築面積下對建築結構的偏好 ... 56
5.7 潛在消費者對配套中最看重的三個因素 ... 57
5.8 潛在消費者購買目的分析 ... 58
6. 購買方式與購買力分析 ... 58
6.1 潛在消費者可以承受的最高單價 ... 58
6.2 潛在消費者可以承受的最高總價 ... 59
6.3 付款方式 ... 60
6.4 對潛在消費者心理房價的測試 ... 61
7. 潛在購房者的媒介影響度 ... 61
7.1 潛在購房者的信息獲取途徑 ... 61
7.1.1 房產信息獲取途徑在消費者中的分布 ... 61
7.1.2 報紙媒體 ... 62
7.1.3 網路媒體 ... 62
7.2 印象最深的房產廣告的主題描述及樓盤的提及率分析 ... 63
7.3 媒介對意向購房者的決策過程的影響程度 ... 64
第五節 生活指數評價 ... 65
1. 生活指數評價 ... 65
1.1 區域生活指數模型 ... 65
1.2 應用與測評結果 ... 66
2. 典型樓盤生活指數評價 ... 67
2.1 典型樓盤生活指數模型 ... 67
2.2 應用與測評結果 ... 69
3. 典型樓盤性價比分析 ... 69
4. 抉策地產研究中心生活指數專項研究 ... 70
4.1 《抉策地產典型樓盤生活指數及性價比綜合分析報告》 ... 70
4.2 《抉策地產樓盤項目前期定位研究》 ... 70
4.3 《抉策地產市場吸納與性價比定價模型》 ... 70
第六節 媒體監測與研究 ... 71
1. 2004 年三季度南京房地產平面廣告投放監測 ... 71
1.1 樓盤報紙平面廣告投放總量、排名及投放頻率 ... 71
1.2 分區域投放量統計 ... 73
1.3 分物業類型投放量統計 ... 74
1.4 開發商投放量統計 ... 74
1.5 報紙平面媒體房地產廣告總量統計 ... 75
2. 2004 年三季度南京房地產網路廣告監測分析 ... 76
3. 2004 年三季度南京市房地廣告營銷主題與促銷活動分析 ... 77
3.1 房地產營銷主題分析 ... 77
3.2 其它促銷活動分析 ... 79
4. 結合消費者調查的媒體影響度分析 ... 80
4.1 購房者媒體偏好分析 ... 80
4.2 各類型媒體廣告對購房者決策的影響度 ... 81
4.3 典型樓盤廣告策略淺析 ... 82
4.3.1 2004 年三季度順馳濱江奧城報紙平面廣告投放總量與頻率 ... 82
4.3.2 2004 年順馳濱江奧城廣告報紙組合 ... 82
4.3.3 2004 年順馳濱江奧城報紙平面廣告及網路廣告投放分析 ... 83
4.3.4 順馳濱江奧城的廣告意境及營銷主題分析 ... 83
5. 抉策地產研究中心營銷監測產品簡介 ... 84
5.1 競爭對手 SWOT 分析 ... 84
5.2 2003~2004 南京市主要樓盤廣告營銷主題變化及分析 ... 85
結 語 ... 87
策劃方案 營銷策劃 銷售技巧
銷售流程 銷售策劃 銷售方案
項目定位 項目策劃 項目管理
項目研究 項目分析 項目流程
市場定位 定位策略 定位分析
定價策略 定價方案 定價策劃
開盤方案 開盤流程 開盤策劃
活動策劃 活動方案 推廣方案
推廣策略 策劃文案 廣告文案
營銷策略 廣告策略 分析報告
廣告策劃 廣告方案 銷售培訓
項目規劃 規劃設計 樓書文案
樓書設計 市場研究 銷售制度
管理制度 推廣技巧 全程營銷
全案策劃 策劃流程 全程推廣
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8、合肥樓市大降溫，你認為房價還有上漲的空間嗎？

我認為合肥的房價已經沒有上漲的空間了，因為全國的老百姓都已經知道了，合肥的價格實在是太高了，所以房地產市場的價格上漲肯定會受到老百姓的監督的。

作為一個長期生活在合肥的人，我對於合肥的房價確實是非常無語的，合肥的房地產市場的價格已經大大的高於當地的平均工資了。很多老百姓是非常無奈的，辛辛苦苦一輩子也不能夠買得起房子。

北上廣深的房地產市場價格之所以會比較高，是因為北上廣深的人口密度是非常高的，而且平均工資也是比較高的。作為一個地地道道的打工者，生活在合肥已經對房子感覺到無奈了，因為我本人的工資已經完全負擔不起房子的價格了。

住建部門對於5個城市的房地產市場的價格都進行了特別的關注，這5個城市包含了合肥，由此可見，合肥的房地產市場的價格是遠高於合理區間。我相信住建部門肯定會拿出一些相應的對策的，而且會對合肥當地的政府進行施壓。

在4月初的時候，合肥的房地產市場的價格就已經得到了普遍的關注，為了應對市場上的魚類，其實當地的政府也拿出了一些可行的方案，雖然在短期之內並不能夠解決合肥的高房價的現狀，但是從長期來看，合肥的價格肯定會被控制住的。

通過以上三個方面的分析，所以我認為合肥的房地產市場的價格是沒有上漲的空間的。合肥是非常特殊的一座城市，雖然經濟並不發達，但是房地產市場的價格卻高的離譜，這也是很多人遠離合肥的一個最主要的原因。