合肥商品房預售方案

1、鄭州商品房預售管理方案內容是什麼？

商品房預售是指房地產開發企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。其實質是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。在商品房預售過程中，經常會出現一些糾紛，如何解決呢？

為進一步規范鄭州市商品房銷售行為，加強商品房銷售市場監管，維護交易雙方的合法權益，鄭州房管局依據《城市商品房預售管理辦法》、《關於進一步加強房地產市場監管完善商品房住房預售制度有關問題的通知》(建房[2010]53號)修訂了《商品房預售方案》格式文本，並於2013年1月1日實行。鄭州房管局在12月26日召開新聞通氣會，就《商品房預售方案》進行詳細解讀。

《關於完善商品房預售制度規范預售方案管理的通知》全文如下：

根據《城市商品房預售管理辦法》、《鄭州市商品房銷售管理辦法》的相關規定，預售方案是申報預售許可必須提供的要件之一。此前的商品房預售方案內容相對來說簡單，消費者掌握所購項目的整體情況較為困難，對開發商的約束相對較弱，一旦出現糾紛很難處理。

為進一步規范我市商品房預銷售行為，加強商品房銷售市場監管，維護交易雙方的合法權益，我局依據《城市商品房預售管理辦法》、《關於進一步加強房地產市 場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房〔2010〕53號)修定了《商品房預售方案》格式文本，新文本有以下幾個特點

1、 內容更加詳實。新預售方案主要內容有項目基本情況，項目建設進度安排，預售情況，本期自留房屋情況，其它設施情況，預售資金監管方案，商品住房質量保證制 度和措施，責任承擔主體和承擔方式，住房能源消耗指標和節能措施，解決商品房銷售矛盾糾紛和處理突發事件的預案等，要求開發商承諾內容更加詳實，而且必須 在售樓場所公示，購房者除了知道買的房子價格外，還可以全面了解項目的其它信息，例如車位多少及後期處置管理方式、人防位置和面積、使用了什麼節能產品、 誰來承擔房屋質量責任等等。

2、項目整體情況更加透明。對於開發商分期分批開盤的行為，新預售方案要求開發商寫明項目一共分幾期，每期 推多少房源，每期的開工時間、銷售時間、竣工時間都要求填清楚。本條主要是讓項目更加透明，讓購房者心中有數，可以選擇合適的入市時間，避免短期內人為的 恐慌性購房行為。

3、明確了工程質量責任主體。有個別不誠信開發商做了一個項目就拍拍屁股走人，房屋出現了問題找不到人。此次新版預售 方案中，對這方面情況進行了約束：首先要求開發企業作為工程質量的第一責任人，對建設工程的質量全面負責，在法定的保修期內，承擔該項目的工程質量保修責 任；如果開發商出現歇業等清算情況，項目的質量責任承擔主體則變更為提供擔保的另外一家法人公司，在法定的保修期內為該項目的工程質量承擔保修責任。

4、車位等熱點問題有所體現。在出台新版預售方案前，我局對近期房屋糾紛進行了調查，發現很多小區在交付後發生車位使用問題糾紛，開發商車位只售不租或 只租不售，不讓沒買車位的業主的車進小區車庫。為此，本次預售方案中，對車庫歸屬、項目配建附屬情況進行了明確表述，要求開發商如實填報車位的位置、數 量，並明確是向小區業主出售、還是出租或者附贈；地下人防工程范圍內的機動車停車位，也要明確是提供給小區業主有償還是無償使用。還有一些業主搞不清楚哪 些屬於業主共有的房屋和公共設施，哪些屬於開發商的，新方案中將要求開發商進行明確的約定。

5、明確了項目節能情況。此次新版預售方案 中，節能減排標准首次寫入其中。開發商需要填報：住房能源消耗指標；屋面保溫材料種類、保溫層厚度；外牆保溫牆體材料、保溫形式、保溫材料種類、保溫層厚 度；外門窗型材、窗玻璃材料；遮陽措施等等。如今購房者越來越注重房屋節能環保材料的使用，把這方面的內容加以明確也可以避免因此產生的糾紛。

新的預售方案在2013年1月1日起執行，開發企業如實報送並公示預售方案，並承諾按照預售方案開展銷售活動。我局將加強房地產開發企業預售方案實施情 況的監管，對於違反預售方案的行為，將責成房地產開發企業作出書面說明，並限期整改，房地產開發企業拒不進行整改或整改不到位的，暫停該項目商品房銷售聯 機備案網簽資格，將違規行為記入房地產開發企業信用檔案，並通過媒體予以公示曝光，情節嚴重的，按照法律法規予以查處。

《鄭州市存量房(二手房)買賣居間合同》制定

為維護房地產市場秩序，規范房地產經紀行為，暴漲消費者的合肥權益，提高鄭州市房地產中介服務機構及執(從)業人員服務質量，營造公平競爭、誠實信 用、規范運作的市場環境，依據國家相關法律規章規定，鄭州市住宅與房地產業協會制定了《鄭州市存量房(二手房)買賣居間合同》示範文本和《房屋狀況說明 書》，將於2013年1月1日在全市正式推行使用。

（以上回答發布於2013-07-11，當前相關購房政策請以實際為准）

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2、合肥禎祥房地產營銷代理有限公司怎麼樣？

合肥禎祥房地產營銷代理有限公司是2015-12-02在安徽省合肥市經濟技術開發區注冊成立的有限責任公司(自然人獨資)，注冊地址位於安徽省合肥市經濟技術開發區青翠路南、金寨南路東溫州商城工程溫州商城辦2-1208室。

合肥禎祥房地產營銷代理有限公司的統一社會信用代碼/注冊號是91340100MA2MR5CF0C，企業法人李春，目前企業處於開業狀態。

合肥禎祥房地產營銷代理有限公司的經營范圍是：房地產營銷策劃、代理銷售，企業營銷策劃與咨詢，品牌營銷策劃，市場營銷策劃，企業形象設計，商務信息策劃，投資管理咨詢，房地產項目營銷策劃，商品房銷售，房地產咨詢，房地產事務代理，房地產價格評估，房地產經紀，勞務咨詢。（依法須經批準的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）。本省范圍內，當前企業的注冊資本屬於一般。

合肥禎祥房地產營銷代理有限公司對外投資0家公司，具有1處分支機構。

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3、合肥買房限購政策都有哪些

1、在市區(不含四縣一市，下同)范圍內，暫停向擁有2套及以上住房的本市區戶籍居民家庭出售新建商品住房;

合肥市區戶口限購2套新房，二手房不限購。

2、暫停向擁有1套及以上住房或無法提供購房之日前2年內在本市區逐月連續繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市區戶籍居民家庭出售新建商品住房和存量住房;

合肥非市區戶口(包括四縣一市和外地戶口，且2年內逐月交社保或個稅滿一年)限購1套，包含新房二手房

在合肥首次買房的，一般首付30%;

在合肥市區已有1套房的，市區戶口可再購1套房，在首套房全款或結清前提下，可貸款首付40%，未結清50%;

在四縣一市已有1套房的，在首套房全款或結清前提下，可貸款首付40%，未結清50%;

在四縣一市已有2套房的，1套結清，1套未結清的情況：不受理貸款，可全款

1套全款，1套貸款的情況：可結清40%，未結清50%

2套均為全款的情況：首付30%

2套均已結清的情況：首付60%

3、限貸政策：

市區居民家庭首次購買住房申請商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為30%;居民家庭擁有1套住房且無購房貸款記錄(含在外地貸款記錄，下同)、居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款已結清、居民家庭無房但有1次購房貸款記錄的。

申請商業性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例均為40%;居民家庭擁有1套住房且相應購房貸款未結清，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為50%。

暫停向擁有2套及以上住房的市區戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房或無法提供購房之日前2年內在本市區逐月連續繳納1年以上個人所得稅或社會保險證明的非本市區戶籍居民家庭發放商業性個人住房貸款。

對於家庭名下已經擁有2套住房的職工購買第3套住房時，停止發放住房公積金貸款。停止「商轉公」貸款業務辦理。停止發放住房公積金異地貸款。

對於合肥市區無房的：

（1）無貸款的情況：首付30%

（2）1次貸款記錄，已結清的情況：首付40%

（3）1次貸款記錄，未結清的情況：首付50%

（4）2次及以上貸款記錄，已結清的情況：首付60%

（5）2次及以上貸款記錄，沒有全部結清的情況：停止貸款

對於有1套房的：

（1）無貸款的情況：首付40%

（2）1次貸款記錄，已結清的情況：首付40%

（3）1次貸款記錄，未結清的情況：首付50%

（4）2次及以上貸款記錄，已結清的情況：首付60%

（5）2次及以上貸款記錄，沒有全部結清的情況：停止貸款

1套房和2套房的公積金貸款額度比一樣，停止3套房貸款以及異地公積金貸款。

購房者注意了：2016年10月2日後戶口登記在集體戶的居民家庭，且期滿一年後，與本市區戶籍家庭具有相同的購房資格。

外地人在合肥買房的條件：

1、外地戶口在合肥限購區買房，需要有在合肥有滿一年社保（查詢辦理）或者一年的納稅證明，同時貸款買首套房的首付最低是購房全款的三成，二套房的首付款最低60％。

在非限購區買房，可以貸款買房也可以一次性付款，具體條件可咨詢非限購區樓盤售樓部。

2、外地戶口在合肥買房情況有限購區和非限購區、新房和二手房等多種情況，其中限購區和非限購區針對外地戶口買房政策不同。

合肥買房限購區域為：廬陽、蜀山、包河、瑤海；合肥買房非限購區域為：高新，經開，新站，濱湖。

3、購房材料：外地戶口在合肥限購區買房所需材料：一年以上（含一年）的納稅或社保（查詢辦理）證明、未婚證明／結婚證、擁有房屋量證明（無房者開具無房證明）。

辦理商業貸款、組合貸款、公積金貸款流程及所需證件不同，具體可咨詢貸款銀行或公積金管理中心以及售樓部工作人員。

合肥落戶的具體措施為：

1、合理放寬城區落戶條件。

在城區合法穩定就業連續滿2年並有合法穩定住所(含租賃)，同時按照國家規定參加城鎮社會保險達到1年的人員，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女等，可以在就業地申請登記常住戶口。租賃房屋的，戶口登記在集體戶。

2、全面放寬巢湖市市區及縣(市)轄建制鎮落戶條件。

在巢湖市市區、各縣人民政府駐地鎮和縣(市)轄建制鎮有合法穩定住所(含租賃)的人員，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母等，可以在當地申請登記常住戶口。租賃房屋的，戶口登記在集體戶。

3、優化人才落戶政策。

高層次創新創業人才、研究生以上學歷人員，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女等，可以自主選擇落戶地直接辦理。

在合肥市就業的普通高校、職業院校、技工院校、中等職業學校的畢業生，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女等，可以在就業地申請登記常住戶口。

4、解決專業技能人員落戶。

在合肥市就業的人員，獲得縣級以上勞動模範、先進工作者稱號，在市級以上體育運動比賽或職業技能競賽取得成績前三名，具有中級工以上職業資格或者為其他緊缺人才的，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女等，可以在就業地申請登記常住戶口。

5、鼓勵投資創業人員落戶。

在合肥市投資興辦實業或者自主創業，有合法穩定的辦公經營場所並依法納稅，投資人及其共同居住生活的配偶、未成年子女等，可以在就業地申請登記常住戶口。

6、放寬夫妻投靠、未成年子女投靠父母戶口遷移條件。

居民家庭戶共同居住生活的夫妻、未成年子女，可以辦理戶口投靠遷移。

7、父母投靠子女戶口遷移。

符合合肥市落戶政策的戶口遷入人員，通過購買等獲得商品住宅房，可以按照有關規定辦理父母投靠子女戶口遷移。

8、妥善解決未落常住戶口問題。

公民計劃外生育子女落戶，各縣(市)區、開發區不得自行設置前置條件;其他未落常住戶口人員，經調查核實，可以辦理登記常住戶口。

4、房地產營銷管理講座 周曉華《房地產市場營銷》

大家下午好，我是第一次來貴陽，剛才王總認為我對貴陽的印象，我到一個城市不會看很多的東西，我們對這個城市劃分是以一線、二線呀這種來劃分的。實際上每一個城市是不一樣的。剛才我看一下貴陽的資料，房地產的數據，實際上我感覺貴陽應該是到了一個轉折的時候，因為貴陽內城太密了。一個城市要漂亮其實很容易。就是你尺度開的要漂亮。貴陽內城非常密，他推出的都是高層建築，我感覺貴陽的發展到了一個時候了。

我今天不談這個話題，這屬於城市角度的問題，我今天講的主題是房地產的營銷，我覺得看一個城市要看是不是有後發的優勢，我今天講的題目是房地產新營銷的問題，講這個新營銷之前，我先講幾個觀點。

從今年開始我去了北京，在上海也有公司，有一個體會：就是第一個作為一個房地產開發商來說，他現在應該關注什麼？現在房地產發展的趨勢是什麼？比如最近宏觀經濟的問題，很多人都說，房地產冬天來了，實際上沒有什麼，冬天過了一個月，春天又會來。北京、合肥、深圳、房子都在上漲，沒有出現所謂的冬天，因此我覺得貴陽也沒有出現這個問題。實際上是什麼原因呢，是房地產發展的一個趨勢，就是現在我們房地產開發商問我們的第一個問題不是這個房子應該怎麼做？而是我們的城市樣子會變成什麼樣子？第二個開發商開始關注不是什麼布局、風情呀。這是老百姓關注的問題。他們問我賣給這個消費者，他是怎麼生活的？這就有意思了。就是我這個房子的價格訴求是什麼？ 還有一個就是消費者的生活心態、社區的價值。

現在我闡述幾個問題：第一關於城市的發展，曾經有一個市長問我：你覺得中國的房地產的增量市場是多少？我說最多還有5—10年。其實到一定的程度時候，就沒有人開發了。城市化如果在進行功能性開發，房地產的價值就比較大。北京在開世界性城市會議，北京現在已經規劃了七次了，這就叫功能性的開發，這個功能的開發對於我們開發商來說是一個價值。這個跟開發商是息息相關的。我現在認為，現在的城市發展，應該向機場發展，為什麼呢？因為一個城市的信息中心在機場。這叫城市價值，這個在營銷當中叫大營銷。區域、地段和城市的叫大價值。在快速城市化的城市，一定要宣傳大價值。而不是小價值，你要說兩房沒有什麼區別，但是消費者就會拿你跟其他的對比，所以我覺得，城市價值轉化到營銷上就是在快速城市化的地區，我們要注重大價值的營銷。

另外一個就是關於消費者的心態，最近我們在看《行為經濟學》，比如什麼叫幸福？什麼叫快樂？為什麼要購買。這個很有意思。其實我們前期做的很多的工作，消費者看不見。他也不關心這些東西。這本書講的是什麼呢，他提到購買是有沖動性的。實際上我們認為房地產營銷，到了一個新的階段，一個是大價值和小價值，第二是說是跟行為經濟學相關的，這個時候我們研究的重點不是產品，是消費者的行為，這是個升高的階段。為什麼我們說房地產營銷，要轉為消費者行為的研究呢？我們原來沒有住過商品房的人很多，但是現在在大多的消費者已經是第二次和第三次買房了。消費者已經有很多經驗了。 消費者他現在很有經驗了，所以我們不能再用傳統的營銷方法去針對他們，你這樣的話，房子是賣不動的。這就是要針對消費者心態的問題。特別是現在賣別墅，你要去騙消費者，那是行不通的。因為這些買別墅的人，是很多閱歷的。還有我們現在賣房子，要考慮到女人和小孩，因為中國的男人都很忙。這就講到了細節的問題。

下面講一個問題：房地產營銷，憑什麼值得信賴。我舉一個例子：比如在北京的時候，當時北京有一個「西貴東富」。做房地產一定要關注商業消費，有一個傢具店，大概一套傢具30萬。他在東邊開了一個，在西邊也開了一個，在西邊的倒閉了，在東邊的還要擴建一個，因為西邊的大部分是政府的官員。政府的官員不喜歡張揚的富，所以西邊的倒閉了。這就叫消費者行為。所以我們說，我們做每一種產品都是要考慮到消費者的心理。 我們現在有一個定義叫做：質量穩定性。實際上什麼是品牌？我可以跟大家講，只有質量穩定好了以後，你才有品牌。

我的觀點：第一個是數據，真實的數據，這是一個基礎。第二個是知識，這個知識是什麼？是指成功的案例。第三個是創新。創新來自於什麼地方？ 第一真實的數據：主要有幾個方面：第一個是我們有三個庫：基於GIS的城市項目基礎的數據，基於世聯銷售管理系統的成交數據，基於世聯估價師隊伍的數據跟蹤和修正。

第二成功的知識：開發商問過我們：你們跟本地的有什麼區別？你們與國際的有什麼區別？房地產的開發是引導需求，而不是滿足需求。所以為什麼市場調研公司作用不大呢？是因為我們只看中了消費者顯性的一面。而沒有看到他隱性的一面。我們一定要給消費者差異感。否則的話只有死路一條。那怎麼辦？你不是告訴客戶你做了什麼，而是你為什麼要做這個。這是目前建立差異的一個絕招。我舉一個例子：比如說賣啤酒。你賣青島啤酒，他也賣青島啤酒，這個怎麼建立差異化呢？就是你怎麼賣這個啤酒，有一些人，講不好聽的話，他僱傭一些女郎。這個就有差異感了，因為他不僅賣啤酒，還有視覺體現。這是就能建立差異。現在的房地產競爭，不能靠硬性，而是要靠軟性。還有的房地產公司，他們說我們這兒有12種樹，他說我這兒有13種樹，消費者管你有多少種樹，你要告訴他你為什麼要種這些樹。這就體現了差異感了。

還有一個案例：成功知識——寫字樓，My office 掀起國際浪潮。成功知識—豪宅，樹立中心區旗艦生活，城市中心區高密度豪宅的快速銷售。 這個盤說明了在繁華的老城市區，什麼是最稀缺的？實際上是一個好的環境，比如你在貴陽內存中心，你有一個好的樓盤，好的環境，你看別人買不買？ 你要把區域提升到城市價值，這個屬於大營銷。還有一個就是北京做的西山美廬，它賣的是什麼呢？賣的是西山貴氣呀！剛才講的是知識，還有一個就是創新。

創新法則：實際上就是深圳寶安廣場，實際上這個是把大的小的寫字樓，劃分成小的。這就是創新。第二個例子是時代都會。這個就講到了細節，比如原來這個盤子是中原在做，實際上我們做只用了一招，一招就是重新制定價格策略。就是你所有價格點要落實成價目。我們進去以後，實際上重新制定了價格策略，這是第一招，第二是用手機簡訊息銷售，降低了成本。在我們的客戶渠道里發簡訊，沒有打廣告，這就是創新。還有一個是麗陽天下——當時講小白領，實際上是把小白領的生活講清楚了。這個賣的非常好。這個跟生活的取向有關系。

第三個是實踐，案例：1.北京鋒尚國際公寓，這個是在營銷的中的一個創新，實際上這個樓賣的不是很好。當時，他們銷售的時候，講到了另外一個問題，營銷一定是針對客戶，但是這個客戶一定是客戶能感知的價值，比如我舉一個例子：比如你賣經濟類房子我說我前面有水田，可能對於價格敏感的消費者，不是關注這個問題，而是關注60平方米的房子怎麼可以住起更大一點。所以他們原來的代理商告訴消費者，我這里用的是什麼玻璃，結果消費者看完了之後，沒有感覺。後來我們進了之後，幹了兩件事，第一個是停售，第二個是搞裸體賣房。

第三個起一個概念。告別空調暖氣。這個賣給消費者70％—80％都是對高科技有了解的消費者。 案例二：深圳桃源居，實際上在桃源居做了一個事，就是將學校進行到底。因為寶安不是一個教育非常發達和本地人非常高的地方，從學歷上統計，很多人都是高中畢業，但是他有錢。以前，我們賣的房子是給大學畢業、研究生的人。但是他們沒有錢呀，所以這個跟學歷沒有關系。我們有的時候，營銷出現了一個誤區，有的時候，我們說要建一個國際化的居住區，你非要賣給外國的、或者是混血的，這個不行。你要考慮到老百姓也想要國際化。我們現在要講生活價值趨向的問題。

因此我們看一下他的比例是；學位是確保速度的關鍵，子女學業教育沒有保障的工薪階層和個體工商佔70％；子女教育無憂的政府人員佔到比重極低，只有4％；2003年新增東莞及河源等比重達14％，體現教育優勢的低於擴展性；到2003年已入學共計2000位，占總銷售量的67％。比如北京，你打教育牌，沒有戲，因為北京好的學校太多了。北京要打什麼，要打一年要花20萬的學校。所以要研究消費者。

它廣告的主題是：離不開孩子，一切以教育為主。 總之我認為：第一營銷真實的數據是我們分析的基礎；第二是成功的知識是我們決策的依據，成功的知識就是成功的案例；創新法則是我們成功的路徑。今天我們講的內容就這么多。實際上細節也好，營銷也好，最終要回到真實、數據，創新消費者研究，一定要把營銷跟銷售區別開來，怎麼建立產品的差異，是要靠你為什麼要這樣做來建立差異，而不是你做了什麼？這就是我講的內容，謝謝大家！ 主持人：謝謝周先生，現在請看我們的左手邊。這是是我們將在深圳舉行的房地產盛會，我們有請王一先生給大家做一下簡單的介紹。

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5、買房子要注意什麼問題？

現房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售房屋的房產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同後，購房者立即可以辦理入住並取得產權證。買現房要注意什麼?1、在房子的價格上面做好准備。計劃購置現房的置業者要對自己的資金能力進行准確評估，對置業地段和所購房屋面積有一個准確的判斷。2、看內部布局是否合理。比如客廳多面開門，不便擺設傢具;下水管道是否在室內，通風、採光是否良好等。3、檢查裝修質量。比如，看牆體是否容易脫白，室內是否散發出刺激性的氣體，電氣線路的安裝是否符合規范，電線、插座是否為次品或不合格產品等。4、小區的環境和生活配套也關乎居住質量。可以看看小區環境是否干凈安全，綠化率情況，項目自身配套的設施是否與廣告、合同相符。還需要看看配套是否完善齊備，如電梯的數量是否與小區的住戶相匹配等，小區的停車位是否充足等。5、配套是否齊備。如交通條件、商業配套設施、教育、醫療設施是否齊備，還要關注距離的遠近、規模的大小等。6、和開發商約定處理房產證的時間。

6、2021地產圈十大政策：哪些加碼調控？哪些邊際寬松？

2021年已經進入尾聲。這一年，密集調控成為樓市關鍵詞之一，無不深刻影響著房地產行業的走向與變局。
媒體盤點出房地產「十大政策」，集中供地、整治「學區房」炒作、清查經營貸、二手房指導價、限跌令、房地產稅試點啟動……這些政策在踐行「房住不炒」的同時，更為行業發展指引方向。
值得關注的是，雖然全年房地產調控政策仍以收緊為主，但是年底的降准以及官方的多次表態，包括支持剛需購房、金融支持房地產並購、提出良性循環和健康發展等，暖風頻吹，政策調控出現邊際寬松。在業內人士看來，未來的房地產政策，在守住「房住不炒」這個底線的同時，會有更多政策支持房地產健康發展。
1、22城集中供地
集中供地成為貫穿全年、影響深遠的房地產調控政策之一。年初，北上廣深四個一線城市以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州等18個熱點二線城市宣布實行「兩集中」土地出讓方式，即集中發布出讓公告，集中組織出讓活動，每年不超過3次。
集中供地下，各地土地出讓政策也發生著顯著變化，尤其是從第二輪集中供地開始，土拍規則趨嚴，控制溢價率、提高房企准入門檻、強化房地價聯動、現房銷售、搖號拿地等成為不少城市土拍的新特徵。
將流散式的土地出讓變為集中出讓，並輔以各種競拍新規，減少房企過度競爭、哄抬地價的現象，降溫土地市場，進一步堅定了「房住不炒」的總基調，有助於實現「穩地價、穩房價、穩預期」的目標。
2、整治「學區房」炒作
炒作「學區房」房價並非新鮮事，但是今年對於「學區房」炒作的調控則進入了「深水區」。
下半年以來，從中央到地方，從一線城市北京、上海、廣州、深圳到二線城市合肥、西安、成都等，均發布相關政策整頓「學區房」炒作，通過多校劃片、教師輪崗制度、大學區招生、學區房單獨調控等措施有效促進「學區房」降溫。
以北京為例，今年加大對「學區房」的監管力度，不僅嚴格執行多校劃片、派位入學政策，還把「借學區房等炒作房價」列為今年九大重點工作之一。
在業內人士看來，相比普通房產，「學區房」的需求更剛性，是房價上漲的重要因素，也成了房地產調控的「牛鼻子」，將防止以「學區房」等名義炒作房價上升到更高調控地位，不僅說明「學區房」炒作的嚴重性，還彰顯中央對「學區房」管控的導向。
3、清查經營貸
嚴防經營貸資金違規流入，成為今年降溫樓市的重磅調控殺器。3月26日，銀保監會、住建部辦公廳和央行辦公廳聯合發布《關於防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》，提出加強借款人資質核查、加強信貸需求審核、加強貸款期限管理、加強貸款抵押物管理、加強貸中貸後管理、加強銀行內部管理、加強中介機構管理、繼續支持好實體經濟發展及強化協同監督檢查九條要求。
此後，一場針對違規挪用經營貸炒房的「圍剿」在多個熱點城市上演，北京、杭州等城市明確表態嚴防經營貸流入樓市，上海、廣州、深圳等城市加大挪用經營貸查處力度。
今年4月份公布的排查結果顯示，深圳公布通報提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規貸款，廣州發現涉嫌違規流入樓市的問題貸款金額為1.47億元，北京發現涉嫌違規流入樓市的個人經營性貸款金額約3.4億元；上海公布123筆經營貸和消費貸涉嫌被挪用於樓市，共計3.39億元。
房地產被認為是金融體系最大的「灰犀牛」，金融化、泡沫化現象嚴重，而經營貸是炒房客的重要提款機和杠桿，經營貸違規流入樓市，不僅助漲房價，還產生巨大風險，諸如抽貸導致的房屋斷供被拍等。對於經營貸的嚴查，勢必將擠壓泡沫，從根源上嚴控炒房亂象。
4、二手房指導價
為了抑制樓市過熱，今年2月份，深圳出台嚴厲的調控政策，建立二手房成交參考價格發布機制，這對「狂熱」了一年多的二手房市場具有強大的殺傷力，打擊炒房投機效果明顯，幾個月下來，深圳二手房市場降溫明顯，量價齊跌。
隨後，多個城市相繼跟進，包括廣州、東莞、東莞、合肥、西安、成都、紹興、無錫、寧波、衢州、金華、三亞等城市發布二手小區成交參考價或進行價格核驗，針對重點或熱點區域進行價格指導。
在熱點城市調控轉向二手房市場後，推出二手房參考價是必然趨勢，也是政府發揮有形之手，維護供應市場基礎秩序，彌補市場缺陷的需要。
5、限跌令
在熱點城市抑制房價過快上漲的同時，一些非熱點城市進行「逆向」調控，防止房價過快下跌。下半年以來，包括張家口、昆明、唐山、江陰、株洲、岳陽等多個城市，通過發布政策或約談房企的形式來調控房企大幅降價行為。
限跌令背後是樓市的整體降溫。國家統計局發布的70城房價變動數據顯示，11月份，新房價格出現環比下跌的城市數量達到59個，是2015年3月份以來房價下跌城市數量最多的一次，而僅3個城市二手房銷售價格出現環比上漲。
大漲大跌都可能引發預期波動，「限跌令」的出台，再一次說明了「穩定」是樓市最確定的關鍵詞。
6、房地產稅試點啟動
從立法到試點，房地產稅在今年邁向一個實質性進展。5月份，房地產稅改革試點提出。10月份，《全國人民代表大會常務委員會關於授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作的決定》通過，房地產稅征稅對象劃定為居住用和非居住用等各類房地產；試點5年，條件成熟時，及時制定法律。
在業內人士看來，房地產稅在國家的稅費體系裡十分重要，立法周期相對比較漫長，推進亦需要嚴謹嚴密，試點是很重要的「試金石」，將為後續的立法工作提供重要支撐。
不過，何時開始試點？哪些城市率先進入試點名單？具體的免稅范圍、稅率如何？仍有更多疑問待解。
7、城市更新防止大拆大建
今年，城市更新迎來新的轉折點。8月31日，《關於在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》正式落地，其中強調嚴格控制大規模拆除，除了違法建築和經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建築外，不大規模、成片集中拆除現狀建築，原則上城市更新單元（片區）或項目內拆除建築面積不應大於現狀總建築面積的20%。
與此同時，上述通知要求嚴格控制大規模增建，原則上城市更新單元（片區）或項目內拆建比不應大於2；要求應留盡留，全力保留城市記憶，保持老城格局尺度，不破壞老城區傳統格局和街巷肌理。
城市更新是解決「城市病」的重要手段，為城市發展提供新的增長點。但是在推進過程中，出現了大拆大建、急功近利的傾向，有些地方隨意拆除老建築、征遷居民、砍伐老樹、變相抬高房價、提高生活成本，產生新的城市問題。
新規定明確了城市更新的底線，確定了未來城市更新的主基調，由過去的單一「開發方式」轉向「經營模式」的轉變，避免重走城市粗放開發建設的老路。
8、樣板間須「所見即所得」
近年來，在新房市場，「貨不對板」「嚴重減配」的現象頻繁發生。8月16日，北京住建委正式印發《關於進一步規范新建商品住房銷售行為的通知》，其中最引人關注的是設置交付樣板間，開發商在預售商品住房前，應按照經審圖機構審查合格的施工圖紙以及預售方案中確定的戶型樣式、結構尺寸、交付標准、施工工藝設置交付樣板間，並在交付樣板間內布置工藝樣板區。項目有多個戶型的，應設置主要戶型（不少於兩個）交付樣板間，且交付樣板間和工藝樣板區應至少保留至項目交付三個月後。
在商品房預售制度下，樣板間對於購房者購買新房至關重要，對樣板間的直觀體驗往往成為購房者決策的重要依據。但是，在樣板間裝修設置的時候，開發商所展示的裝修方案更為高級，所用家電門窗品牌也為「高配」，但是，在實際交付中，購房者往往發現「貨不對板」「嚴重減配」。
可以說，北京商品房銷售新規切中了購房者痛點，解決買房信息嚴重不對稱的現象，切實保障交房質量，讓「樣板間」成為真正的「樣板」。
9、首部地方版住房租賃條例將出台
繼住建部公開住房租賃條例後，首部地方版的住房租賃條例有望出台。8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租賃條例（徵求意見稿）》（簡稱「徵求意見稿」），面向社會公開徵求意見。
針對住房租賃市場存在的疑難雜症和頑疾重疾，徵求意見稿創新舉措、對症下葯，諸如對於房租顯著上漲，政府可「出手」干預，單次收房租金額一般不超3個月，超收將受監管；嚴懲嚴罰「甲醛房」，最高擬罰30萬；發布虛假租房信息者，將由互聯網平台刪除屏蔽等。
長期以來，住房租賃行業亂象叢生，「黑中介」「群租房」「哄抬租金」「搶占房源」等現象不斷發生。住房租賃條例的出台，不僅將能夠掃除亂象，維護租房者合法權益，還將進一步推動了租房市場的長期可持續發展。
更為關鍵的是，這是全國首部地方版租賃條例，具有非常重要的標志性意義，意味著未來其他城市將有跟進的可能，對於住房租賃市場來說將會產生深刻的變革，甚至有可能成為市場發展的轉折點。
10、北京封堵「假離婚」買房
為了遏制「假離婚」購房，北京市住建委發布《關於進一步完善商品住房限購政策的公告》，其中提出，自2021年8月5日起，夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數不符合本市商品住房限購政策規定的，自離異之日起3年內，任何一方均不得在本市購買商品住房。
此前，北京離婚購房政策出台於2017年，對於離婚一年以內的房貸申請人，各商業銀行應參照二套房信貸政策執行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執行。這意味著，對於「假離婚」購房者，此前雖然從信貸政策上進行了限制，但並未從購房資格上加以調控，政策存在漏洞。
北京住建委相關負責人也表示，僅近一段時間以來，就有約14%的房屋交易屬於離婚家庭購房。這既影響了調控的效果，也容易產生一系列法律風險和道德風險。
北京此次出重拳封堵「假離婚、真買房」，補上了離婚購房的「漏洞」，不僅能夠有效降低樓市成交熱度，更能夠從道德層面，讓婚姻回歸本質，讓「假離婚」的昏招和鬧劇終止。

7、又見樓市「限購令」！合肥市發布新房搖號新政，所購房源3年內不得交易

此次合肥新政，要對一些樓盤搶開、炒賣房號的行為「動真格」了。

4月15日，合肥市住房保障和房產管理局、合肥市司法局發布《關於新建商品住房公證搖號公開銷售有關事項的通知》（下稱《通知》），提出房地產開發企業應採取委託公證機構公證搖號方式公開銷售，公證搖號選房時應提供不低於當期准售房源比例30%的房源用於剛需購房人選房，搖號所獲房源取得不動產權證後3年內不得交易等共15條措施，自印發之日起開始施行，有效期2年。

分析人士指出，針對此前合肥一些樓盤搶開、炒賣房號等行為，合肥發布了一系列堵漏洞措施，表明了合肥在保障購房者的合法權益的決心，進一步體現了大城市房地產政策趨嚴的導向。

合肥發布新房搖號新政

《通知》主要提出了八大要點：

一、房地產開發企業應採取委託公證機構公證搖號方式公開銷售

《通知》提出，自2021年4月6日起，本市市區范圍內當期登記購房人數與可售房源數之比大於（含等於）1.5的樓盤，房地產開發企業應採取委託公證機構公證搖號方式公開銷售。公證搖號選房應使用公證機構提供的電腦搖號軟體，因公證產生的費用由房地產開發企業承擔。

二、搖號選房應堅持剛需購房人優先原則

《通知》提出，搖號選房應堅持剛需購房人優先原則。公證搖號選房時，房地產開發企業應提供不低於當期准售房源比例30%的房源用於剛需購房人選房。

參與搖號的剛需購房人應當同時滿足以下條件：登記購房人符合我市住房限購政策；登記購房人及其家庭成員在本市市區范圍內無自有產權住房，且在登記之日前無住房轉讓記錄；登記購房之日前3年內擁有市區連續繳納2年以上個人所得稅或社會保險證明；登記購房人登記購房之日時年齡在35周歲以下（以身份證記載年齡為准）。

三、房地產開發企業應提前制定公證搖號公開銷售方案

《通知》提出，房地產開發企業取得商品房預售許可證之前應制定公證搖號公開銷售方案，方案應包括房源數量、公證機構名稱、搖號方式及相關流程等內容。搖號方案應當在銷售現場進行公示，並在組織搖號前報市住房保障和房產管理局、市司法局。

四、房地產開發企業在開盤銷售前應制定購房登記規則

《通知》提出，房地產開發企業在開盤銷售前應制定購房登記規則，明確購房登記起止時間、地點（登記網址）、條件。購房登記規則應符合相關規定，不得設置僅有利於內部人員、特定關系人的登記條件；不得設置任何形式的捆綁銷售、價外收費等登記條件；對剛需購房登記人不得設置首付款超過金融機構確定的貸款首付比例的登記條件。購房登記規則應當於購房登記前在銷售現場及相關網站公示。

五、購房登記應當採取網上登記方式

《通知》提出，房地產開發企業自取得商品房預售許可證之日起10日內，一次性公開當期准售房源，並適時組織購房人登記，登記期限不少於3日（72小時）。購房登記應當採取網上登記方式，登記購房人上傳本人及家庭成員的身份證明、婚姻證明、戶籍證明等購房資格證明資料，房地產開發企業對登記購房人符合限購政策情況進行核對，對不符合限購政策的登記購房人不予登記。登記購房人自當期登記之日起至搖號選房結果公示止，不得參加其他項目的購房搖號登記。

六、房地產開發企業應分類編制《登記搖號名冊》

《通知》提出，購房登記截止後，房地產開發企業應按照剛需購房人和普通購房人分類編制《登記搖號名冊》，在銷售現場公示後送達公證機構，同時報市住房保障和房產管理局、市司法局。公示時間不少於2日。

在登記期限內，符合登記規則要求的，當期登記購房人數與可售房源數之比小於1.5的房源，報經市住房保障和房產管理局核准後，由房地產開發企業自行銷售，但不得變更登記規則設定的條件，否則，應重新按本《通知》要求進行購房登記。

七、公證機構受房地產開發企業委託主持公證搖號

《通知》提出，公證機構受房地產開發企業委託主持公證搖號，邀請3至5名登記購房人代表參與，搖號應全過程進行錄像保存。搖號排序結果應當經公證機構確認後，由房地產開發企業在銷售現場進行公示，公示時間不少於2日。

八、搖號所購房源自取得不動產權證之日起3年內不得上市交易

《通知》提出，選房結束後，房地產開發企業應在銷售現場及相關網站公示選房結果，公示時間不少於3日。登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人須保持一致，不得變更。搖號所購房源自取得不動產權證之日起3年內不得上市交易。

意在打擊炒作現象，保護剛需者權益

實際上，本次《通知》的內容，主要根據4月5日合肥市住房保障和房產管理局發布的《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》而制定。

此前，合肥市住房保障和房產管理局在《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》中提出，為規范合肥市新建商品住房銷售行為，杜絕炒賣房號行為，保障購房者的合法權益，要實行市區熱點樓盤「搖號 限售」政策。此外，還提出了要穩定增加居住用地供應、實行市區學區內成套住房入學年限政策、深化住房限購措施、從嚴調控商品住房價格、加強住房貸款審慎管理、加大租賃住房建設力度、嚴厲打擊各種房地產市場亂象等措施。

僅時隔10天，就進一步針對新房搖號措施發布了更加全面的《通知》，表明了合肥在打擊一些樓盤搶開、偷開，杜絕炒賣房號行為，保障購房者的合法權益的決心。

此前，社交媒體上有流傳清明時節合肥某樓盤搶開，遭到群眾積極舉報後全部退款並將重新搖號。有微博大V表示，合肥的搖號新政將全面開啟打新時代。

易居研究院指出，合肥市發布的新政，進一步體現了大城市房地產政策趨嚴的導向。合肥房地產自去年四季度開始，炒作現象增加，此次政策比較及時，相關政策條款勢必對後續市場穩定發揮積極的作用。

而就在4月8日，住房和城鄉建設部副部長倪虹約談了廣州、合肥、寧波、東莞、南通5個城市政府負責同志，要求要充分認識房地產市場平穩健康發展的重要性，牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，切實扛起城市主體責任，確保實現穩地價、穩房價、穩預期目標。

倪虹指出，近期廣州、合肥、東莞等城市落實主體責任，針對市場升溫問題出台了調控措施，對穩定市場起到了一定作用，要加強實施效果評估，及時完善相關政策，增強調控的針對性、實效性。城市政府要增強工作的積極性、主動性，緊盯新情況新問題，及時採取針對性措施，精準調控，堅決遏制投機炒房，引導好預期，確保房地產市場平穩運行。要完善人口、土地與住房聯動機制，加強與人口落戶、義務教育等相關政策的統籌協調，強化二手房交易管理，提高房地產市場調控的系統性、整體性、協同性。有關省住房和城鄉建設廳要切實發揮監督和指導作用，及時報告全省房地產市場情況和工作。

8、房地產開發商從拿到地，到開盤要多少時間？

這個要看你在哪個城市了。因為關繫到不同的城市對於可以拿預售證條件不一樣，有的蓋1/2樓高就可以了，有的城市需要封頂的，這個時間是不一樣的。還要看蓋的樓的類型，別墅、多層、小高層，當然需要的時間也不一樣。拿全五證的時間。

(8)合肥商品房預售方案擴展資料：

開盤流程

一、圈地：就是開發商在政府手裡通過行政劃撥或者競標購買拿到土地的使用權。

二、奠基（挖坑）。

三、蓋樓。

四、封頂：就是樓的立面基本出來了，一棟樓已經形成了。

五、四通一平：就是把這塊地周邊的公共設施做好。比如上下水、電網、煤氣等。

樓盤是否開盤與商品房建設進度關系不大,為了盡快回籠資金,大部分正規商品房項目在奠基之前就有可能拿到商品房建造必須的五證,其中的商品房預售許可證是最後一個,也是開盤必須要有的.拿到商品房預售許可證,他們已經具備開盤條件,具體開盤日期由開發商決定。

開發商要想賣樓，必須在相關部門發放銷售證之後才能賣。所以，開盤，肯定是拿到銷售證之後的事兒。當然，這裡面涉及到一些穿空中的手段，比如發放VIP卡，其實就是在開盤之前小訂了等等；也有個別基於銷售策略銷售節奏的考慮，推遲開盤日期的。

9、哪些聯合出手治理房地產市場亂象？

從6月底七部委下發文件要在30個城市治理房地產市場亂象，到全國首例判決黑中介團伙犯黑社會性質組織罪，我們不難窺見高層的決心。

都是為了四個字。

30個城市先行動

6月底發布的文件全稱是《關於在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，這份由七部委聯合下發的通知決定，於今年7月初至12月底，在30個城市先行開展專項行動。

一個細節是，七部委中，包括公安部和司法部。

整治重點包括：

投機炒房

房地產「黑中介」

違法違規房地產開發企業

虛假房地產廣告

30個城市名單為：

4個直轄市：北京、上海、天津、重慶

18個省會城市：廣州、南京、杭州、合肥、福州、濟南、鄭州、武漢、成都、長沙、西安、昆明、太原、海口、哈爾濱、長春、蘭州、貴陽

其他8個：深圳、蘇州、無錫、廈門、佛山、徐州、寧波、宜昌

從省份上來看，這次的30個城市中，江蘇省共有4個(南京、蘇州、無錫、徐州)，其次是廣東省，共3個城市(廣州、佛山、深圳)。

一個細節是，為了房地產市場上的種種問題，住建部約談不斷。

5月份，住建部約談了西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等12個城市政府負責人。

8月份，住建部又約談了海口、三亞、煙台、宜昌、揚州五市政府主要負責人。

這些被約談的城市，除三亞、大連、煙台和揚州外，全部都在此次專項行動的名單之中。

當然約談的側重點不同，但出發點一樣，「房住不炒」。

9省(市)出台文件

高層通知如何落地?各方也極其關注。

從整治重點來看，這些省、市的相關文件，有的與七部委下發的一致，但也有的根據自身的特點新增了一些內容。

針對房地產開發企業違法違規行為，昆明市整治內容新增了一條：

房地產開發企業在取得商品房預售許可後，未在10日內一次性公開全部可售房源及預售價格。

這一規定，在成都市、湖北省、黑龍江省等的文件中都曾提及。

其中，《湖北省治理房地產市場亂象專項行動工作方案》在部委文件的基礎上，新增了不少內容。

如在打擊「黑中介」方面，打擊重點增加了「以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強制交易」「違規收取購房人房價款以外的費用炒賣房號」「以虛假房源、不實價格信息招攬業務」等內容。

在打擊房企違法違規行為方面，增加了「商品房預售方案備案為毛坯房的，擅自以全裝修商品房的方式銷售」等。

也有一些省份在部委文件下發前就已經行動，比如遼寧。

今年5月16日，遼寧省住建廳下發了《關於開展房地產市場秩序專項整治工作的通知》，對房企和中介機構開展集中整治，其中對中介機構的整治重點包括：

泄露或不當使用客戶信息

對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價

採取威脅恐嚇等暴力手段驅逐租戶、強制上漲或惡意剋扣租金押金等涉黑涉惡行為

未取得相關金融資質，利用P2P網路借貸平台和股權眾籌等平台從事房地產金融業務行為，或雖取得相關金融資質，但違規開展相關金融業務行為等

重慶最特殊

加入「司法手段」的重慶這幾天也是備受關注。

各地的這些整治行動，均為不同部門之間聯合出手，當然聯合的部門有多有少，多的有11個，少的則有2個。

而重慶的整治方案，便是市國土房管局和市公安局2個部門聯合下發的，但整治力度卻絲毫不減，「重點打擊房地產領域職業化、團伙化、惡意化的違法犯罪行為」。

這份文件的特殊意義在於，讓重慶成為上述30個城市中，首個由公安部門深度介入聯合執法整治房地產市場「亂象」的城市。

重慶方面整治的重點主要有9個：

編造散布房地產虛假信息擾亂公共秩序

「炒賣房號」非法牟利

房地產領域非法集資

偽造公文、證件、證明文件

挪用、侵佔房地產交易資金

「一房多賣」

侵犯公民個人信息

威脅人身安全

涉嫌擾亂公共秩序、妨害社會管理、侵犯人身權利和財產權利等其他違法行為

其中，在「威脅人身安全」方面的整治重點是：

開發企業或中介機構採取威脅、恐嚇等暴力手段驅逐租戶、強制上漲或惡意剋扣租金、押金;黑惡勢力欺行霸市、破壞房地產行業管理秩序等行為。

「這次整治，一旦發現問題，就不是簡單的約談、罰款了。執法的威懾力，也將明顯增強。」重慶市國土房管局方面的負責人說。

本文來源：政知見 

10、我是一個房地產策劃公司的銷售，請問怎麼樣才能聯繫到開發商老總？

較之於其它類型的企業，作為智力型企業的策劃公司更需要靈魂，因為策劃公司賣的是智力，而智力缺乏評判的標准，因此，靈魂的意義在於我們在於與那些大腕們溝通時，堅持我們的專業立場，而不畏懼。我更願意策劃公司叫顧問公司，因為策劃有江湖術士的意味，而顧問讓我想到麥肯錫，從而更認可自己的專業性。策劃公司似乎是最容易做的企業，幾個人，少量的資金就可以啟動一個公司，但很多人忽略了人的重要性，就忽略了根本，所以策劃公司如春天的野草，長的快衰敗的也快。策劃公司總是很難做大，因為做策劃公司的都是文人或准文人而非創業者或企業家，俗話說「文人相輕」，彼此總難以認同並形成統一的文化。世聯地產是個特例，我想是因為陳勁松是學者而非文人，並且他是學建築出身的。策劃公司最重要的是留住人才，卻偏偏是人才流動最大的行業之一。在一家公司能幹一年就算是老員工，干到三年以上那簡直是鳳毛麟角。所以浮躁成為這個行業最大的特徵，放眼望去，許多劣質品或半成品在市場上游盪，成為這個行業難以提升的最大阻力。策劃公司最重要的是專業，因此專業分工很重要，而目前策劃公司卻偏偏難以做到專業分工，策劃、文案、設計、營銷混為一談，一批批所謂的全才嚴重影響著行業的形象。在同開發公司的溝通中，策劃公司最重要的是獲取專業尊重，許多策劃公司卻偏偏難以得到開發公司的尊重，一是態度的問題，一是策劃公司本身需要進行專業自省。團隊作戰是策劃公司被認可的關鍵因素，但是團隊的培育是個艱難的過程，因為，在目前的形勢下，一個成熟的專業人員會面對許多的誘惑，團隊的穩定性在利益面前往往會土崩瓦解。最好的方法是團隊的成員是一個利益共同體，共同創業。「專業自尊」是一個很好的詞，雖然是世聯地產提出來的，但他適用於所有的策劃公司。當然，這個詞也透露出些許無奈。這種無奈的根源來源於我們國家的大環境，在經濟快速發展的盛世積累財富後的空前自信，因此產生的對知識的不尊重和對專業的蔑視。這是對這個行業的磨難，也許只有這樣成長起來的顧問公司、策劃公司，才具有長久的生命力。智力資本是無價的，所以，策劃公司的服務價格是第二位的，而認同是第一位的，在開發商對某一公司產生認同後，服務價格將由你自己決定。策劃公司具有依賴性，但是千萬別依賴一兩個開發商過日子，否則，好日子總會玩完，所以，這些年，即便是在合肥這樣的城市，也能看到「各領風騷一兩年」的無奈。目前星城許多房地產策劃公司前身為廣告公司，其樓盤包裝以及廣告宣傳的運用應該說相當的成熟，對一些新的概念的炒作運用也「跟進」迅速，以至於星城乃至下面的各州市的房地產開發商幾乎「統一」的形成了這樣一種說法：「房地產策劃就是做廣告宣傳的，頂多能代理樓盤的銷售。」其實就房地產策劃本身來說，廣告宣傳只是策劃的一個工具，策劃應該是涵蓋整個房地產項目開發的整個過程的靈魂。 「運籌帷幄，決勝千里」，房地產開發過程影響因素多、開發周期長，其前期的宏觀決策直接決定一切後期運作的成功與否。對於長沙的大多數開發商而，一個項目的開發決策基本上取決於其自己的判斷，然而隨著市場的進一步成熟、完善以及眾多的外地知名地產滲入，這種單一的個人決策機制明顯滯後，隨之而出的是星城許多地塊的土地價值的淪失以及樓盤開發水平的停滯，房地產開發商在經過物力資源整合能力提升階段之後，智力資源整合利用已是當務之急，開發理念急待更新！房地產策劃機構應該是決策者的「智囊團」，為其決策從各個方面發表專家意見，這種「智囊團」不是某個人可以完成的，更不是廣告公司可以代理的。在項目開發建設階段，建築產品的形成涉及規劃、建築、結構、預算、施工等多個相關專業的綜合運用。一般認為這似乎和房地產策劃是八桿子打不著的事，然而這卻就是房地產策劃價值最大體現的地方：在規劃方面，開發商講究的是效益最大的實現，建築師考慮的是科學的布置規是，策劃師講究的是以營銷的角度思考規劃的價值，每一棟房子的每個套房其景觀、朝向、通風其實就是將來房子售價的基礎；在建築方面，開發商和設師往往注重戶型的科學適應、外表的美觀以及成本效益方面，而作為一個策劃師，他必須從市場深入調研，以一個住戶的心態從房子的將來的裝修、居住生活需要的每一個細節、家庭結構的改變等方面全盤的考慮，並及時根據銷售反饋動態跟進項目的開發建設 在房地產市場同質化越來越嚴重的今天，沒有以上的策劃全程參與，項目的建築要素很難與市場相吻合，銷售