合肥市商品房預售資金監督管理暫行辦法

1、預售資金監管是什麼意思？

資金預售監管是指由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，房產開發企業須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。

預售資金監管成為焦點，顯示政府部門對開發商監管力度越來越嚴厲。此監管措施旨在防止資金被挪作他用從而造成爛尾樓。而一旦預售款不得他用，一些開發商可能會因為資金鏈緊張而快速推盤或促銷，盡快回籠資金。房價有望再降，這對購房者而言，自然是利好消息。

(1)合肥市商品房預售資金監督管理暫行辦法擴展資料

從事商品房預售資金監管的商業銀行應為支行級以上的銀行，且為該商品房項目的按揭銀行，達到房地產管理部門所要求的將預售資金賬戶管理信息與房地產管理部門聯網的各項規定和技術條件，實時為房地產管理部門提供預售資金賬戶信息。

同一項目（以建設工程規劃許可證批准項目名稱為准）建設總規模在10萬平方米以下的，只能設立一個監管賬戶。項目建設總規模在10萬平方米（含）以上的，可以設立不超過三個監管賬戶。項目建設總規模以土地出讓合同約定的總建設規模為准。

參考資料來源：網路-資金預售監管

參考資料來源：重慶市房地產開發網-關於加強和規范商品房預售資金管理的通知

2、預售房資金監管最新辦法能否從賬戶扣費

能，商品房預售制度是《城市房地產管理法》確定的一項制度，但商品房預售款監管資金賬戶能否被凍結、扣劃，沒有明確的法律規定。首先，來看相關法律和規范性文件對預售款監管資金的規定。
1、 《城市房地產管理法》第四十五條：「商品房預售，應當符合下列條件：
（一） 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
（二） 持有建設工程規劃許可證；
（三） 按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；
（四） 向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。」
2、2013年3月26日，國務院以《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》（國辦發[2013]17號）：各地區要切實強化預售資金管理，完善監管制度；尚未實行預售資金監管的地區，要加快制定本地區商品房預售資金監管辦法。
從上述規定來看，我們可以得出以下結論：一是商品房預售資金監管辦法由各地區自行制定；二是商品房預售資金監管辦法如何監管沒有明確的規定；三是預售資金所有權問題未做規定；四是法院能否凍結、扣劃預售資金監管賬戶未做規定。
拓展資料：
1、正是因為法律未明確規定預售資金監管賬戶能夠被凍結、扣劃，引發了一些問題，所以對該問題做出明確清晰的界定是很有必要的。
2、從預售資金的用途上來說，預售資金是專款專用性質的款項，專門用於相關的工程建設。換句話說，如果是用於支付本項目的工程進度款是符合法律規定和立法本意的，如果用於支付因其他原因發生的債權債務糾紛，是不可以的，違反了《城市房地產管理法》關於預售資金用途的規定，即必須用於有關的工程建設。
3、從預售資金的所有權上來看，因商品房預售購買人購買的是未竣工的房屋，是期房，是享有未來能取得房屋所有權的期待權。既然預購人與開發企業之間的購房合同是一種買賣合同，而且是對尚不存在的標的物進行的買賣且未進行交付。根據《合同法》第一百二十三條規定：「買賣合同是出賣人轉移標的物所有權於買受人，買受人支付價款的合同」，又根據第一百二十三條規定：「標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外」。很明顯地，預售商品房尚處於在建階段，也未經竣工驗收，所有權依然屬於開發企業，可以說在辦理新建商品房轉移登記手續前，所有權一直屬於開發企業。那麼，預購人所支付的購房款又該如何認定。既然房屋所有權未轉移，根據「權利義務相一致」原則，那麼購房款的所有權也應未轉移，屬於購房戶所有。但是如果禁止開發企業使用該部分款項，無疑增加了開發企業的融資力度和商品房交付期限的不確定性，這也是預購人不願看到的。為此，採取了一種折中方式，設置了預售資金監管制度，並對其使用目的進行了嚴格規定：在第三方監管下根據工程進度進行撥付。大多數地市採用了交付即監管終結的模式，筆者認為不妥，對預購人所支付的預售資金監管到何時終止，根據《物權法》第九條規定：「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外」，筆者認為應到為預購人辦理完轉移登記手續後方能終止。

3、預售資金監管管得住樓盤爛尾嗎

「爛尾樓」主要指被迫停工停建的房地產開發項目和棚戶區改項目（市場化運作），其造成了大量的資源浪費，更嚴重損害了消費者權益。項目爛尾的原因錯綜復雜，包括資金鏈斷裂、債權債務糾紛、涉法涉訴、建設手續不齊全、政府叫停等內外部原因。由於開發商資金不足在爛尾成因中佔比最大，因此成為了各地政府的主要防範對象。

對於開發商資金不足，可以分3種情況看待：一是資金計劃出現意外，且預售款墊付和施工方墊資皆無力解決；二是市場環境預判失敗，導致預售不暢；三是開發商將數額巨大的預收款挪作他用。從根本上說，是開發商對項目未深入進行可行性研究、市場風險應變能力低和經營不善等自身因素造成的。

針對其中的墊資施工問題，2019年7月1日起施行的《政府投資條例》已立法禁止了政府投資項目中的施工單位墊資施工行為。在這一法律背景下，運用行政手段和金融手段實現對於爛尾風險的長效轉移是各地的主要做法。

1、重點監管預售資金

12月13日，西安市住建局發布《西安市商品房預售資金監督管理辦法（徵求意見稿）》。辦法擬對用於支付工程建設等費用的預售資金實施重點監管，重點監管資金額度為商品房開發項目達到竣工交付條件，取得《建築工程竣工驗收備案表》所需工程建設資金總額的1.2倍。

西安的做法主要針對《城市房地產管理法》雖明確要求「開發商必須將預售款用於房屋建設中，不得挪作他用」，但未對由誰監管、怎樣監管、監管范圍做出說明的法律空白，致力於保證建設工程按期竣工交付，防止資金挪用形成新的爛尾工程。

與西安市採取了相似思路的是今年4月大慶市住建局聯合銀保監局等部門印發的《關於開展全市房地產「爛尾樓」專項整治的工作方案》，方案要求「嚴格落實商品房預售資金監管制度，房地產開發企業須將預售資金全部繳入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、另作他用」。將預售資金存入監管賬戶後，資金收存、支取、使用將處於政府的實時監管之下，違規行為能夠得到有效約束。

除了以行政手段保證工程款支付外，金融手段也是多地轉移欠款風險的主要措施，包括金融信貸支持力度的加大，以及工程款支付保證保險的應用。

2、信貸支持工程建設

同樣在大慶市《關於開展全市房地產「爛尾樓」專項整治的工作方案》中，方案還贊成金融部門在風險可控、商業可持續的前提下，加大金融信貸支持力度，通過信用擔保等方式幫助企業解決資金難題。

這主要針對實踐中開發商出現資金短缺後個別銀行或供應商申請訴訟保全措施，而引起連鎖反應最終導致項目爛尾的現象，也與2018年《中國銀保監會辦公廳關於進一步做好信貸工作 提升服務實體經濟質效的通知》提出的「對符合授信條件但遇到暫時經營困難的企業，要繼續予以資金支持，不應盲目抽貸、斷貸」、「對必要的在建項目要避免資金斷供、工程爛尾」一脈相承。

其中，信用擔保是保障債權實現、促進資金融通的金融支持工具，主要通過第三方轉移信用風險、有效解決中小企業融資成本高的問題。同樣在工程建設中，以工程款支付為保證對象的工程合同款支付保證保險也是地方政府預防「爛尾樓」常用的金融手段。

3、保險轉移欠款風險

四川省住建廳聯合四川銀保監局於2019年11月發布的《關於深入推進建設工程保證保險工作的通知》明確要深入推進工程合同款支付保證保險工作，致力於運用建設工程保證保險機制防範和化解工程爛尾風險。

工程合同款支付保證保險，通過引入保險公司作為第三人，確保在開發商未如期向施工方支付工程款時，由保險公司代為償付、保證工程項目如期開展；也保證在工程建設全過程中，有保險公司對欠款風險進行動態監管並及時預警，通過第一時間轉移、分擔、防範和化解欠款風險，斬斷工程款拖欠帶來的債務鏈。

與四川省採取了同樣思路的是同月湖南省住建廳聯合省人社廳和銀保監會湖南監管局兩部門發布的《關於在房屋建築和市政基礎設施工程領域開展建設工程保證保險試點的通知》，通知也提出要試點發包人合同款支付保證保險，推動政府職能轉變，充分發揮市場配置資源作用。

這也與各地政府運用行政手段、金融手段防範「爛尾樓」思路一致，都旨在遵循政府與市場、政治運作與社會運行的內在邏輯，把握政府與市場、政府與社會的治理邊界。

防範「爛尾樓」問題發生，建立長效機制並實施常態化管理才是長遠之計。政府作為宏觀調控的主體，用其「無形的手」在預防和復活爛尾樓方面可發揮重要作用；市場作為資源配置的基礎性方式和主要手段，也應充分發揮信貸和保險的力量，為工程建設提供資金支持、轉移爛尾風險。

4、合肥商品房銷售是否有預售資金監管政策？

答案：合肥商品房銷售有預售資金監管政策！

一、主管部門及監管機構

（一）合肥市住房保障和房產管理局為本市商品房預售資金監管的主管部門，並負責對違反商品房預售資金管理的行為依法進行查處。

（二）合肥市商品房預售款監督管理處（以下簡稱監管處）為商品房預售資金監管實施部門，具體負責商品房預售資金的監督管理工作。

二、監管范圍及期限

（三）本市市區范圍內預售商品房項目，其預售資金的收存、撥付及使用管理適用本細則。

（四）監管期限自取得《商品房預售許可證》開始，至該項目取得《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》和《合肥市建設工程竣工驗收查驗合格證明》時止。

三、監管原則

（五）商品房預售資金監管實行分類監管、專款專戶、專款專存、專款專用、全程全額監管的原則。

四、監管銀行

（六）各商業銀行分行（以下簡稱監管分行）應當與監管處簽訂《合肥市商品房預售資金監管合作協議》，並與商品房預售資金監管系統（以下簡稱監管系統）實行聯網，方可開展預售資金監管業務。

（七）具體開展監管業務的銀行支行（以下簡稱監管銀行）由監管分行與監管處共同確定。監管銀行撤銷或名稱等發生變更的，監管分行應及時書面告知監管處，並辦理相關手續。

（八）商品房預售資金監管專用賬戶（以下簡稱監管賬戶）發生不明入賬的，監管銀行應在房地產開發企業提供繳款通知書編號之後3個工作日內補錄。

（九）有關部門依法擬對監管賬戶內的監管資金進行查封、凍結、劃撥的，監管銀行有義務證明商品房預售資金及監管賬戶的性質，並及時書面告知監管處。

（十）鼓勵監管銀行與房地產開發企業對監管賬戶內的資金辦理協定存款。

五、監管賬戶設立

（十一）房地產開發企業申請《商品房預售許可證》前，應當選擇監管銀行，設立監管賬戶，不得選擇已被監管處暫停預售資金監管業務的監管銀行。一個監管賬戶可以對應一個預售樓幢，也可以對應多個預售樓幢。一個監管賬戶對應多個預售樓幢的，應當屬同一施工標段，且竣工交付時間基本相同。

監管賬戶戶名由房地產開發企業名稱、項目名稱（5個漢字以內）和加括弧的樓幢號三部分組成，其中企業名稱應與基本存款賬戶名稱一致；項目名稱應與《標准地名使用證書》上的核准名一致；預留簽章名稱由房地產開發企業名稱和項目名稱組成。

監管賬戶不得開設網銀轉賬業務。

（十二）申請設立監管賬戶操作流程：

1.建立網上樓盤信息。房地產開發企業申請設立監管賬戶前，應在商品房買賣合同網簽系統發布樓盤信息。

2.開戶資料提交。房地產開發企業登錄監管系統，按照系統要求，填寫相關信息，上傳申請開戶資料的電子文檔，並向監管處提交《合肥市商品房預售資金監管賬戶開戶申請表》、項目規劃總平面圖、施工形象進度計劃、工程施工承包合同和材料設備采購合同等相關資料，監管處向開發企業出具《合肥市商品房預售資金監管賬戶開戶通知書》。

3.監管賬戶設立。房地產開發企業持《合肥市商品房預售資金監管賬戶開戶通知書》到監管銀行開設監管賬戶。

5、商品房預售資金監管是什麼意思

資金監管即交易市場通過銀行進行監管，專款專用，買賣雙方一旦達到成交意向，並完成交易，市場銀行接到雙方成交指令，放款給賣方，很好的規避了部分交易商的信用的風險，真正解決了買賣雙方在交易過程中互相擔心不敢先付款或不敢先付貨的問題。