合肥市新小區疊墅

1、疊墅算普通住宅嗎？交易要有營業稅嗎或者說買賣如何計價？謝謝

疊墅不算普通住宅，屬於豪宅，交易稅費與別墅同類，
1.住宅小區建築容積率1.0以下（不含1.0）、
2.單套建築面積120M²以上、
3.實際成交價格高於該區市場指導價1.2倍以上（不含1.2倍）
符合以上3條之一，即為豪宅。
征稅：
個人所得稅：（無年限制）按成交價的1%徵收。
營業稅：按成交價的5.6%徵收；
未滿5年全額徵收；
滿5年差額徵收。
契稅：成交價3%徵收（收受人繳納）。
土地收益金：成交價0.5%徵收。
印花稅：成交價0.05%

2、獨棟、聯排、疊拼、洋房、多層、小高層、高層合理容積率分別是多少？

商業開發樓盤獨棟容積率一般在0.3—0.5，聯排別墅盤容積率大概在0.4—0.7，疊拼洋房和多層洋房的樓盤容積率一般在0.8—1.2，小高層多為11層和18層樓盤容積率大概在1.5—2，高層容積率一般在2—3。

3、什麼是疊拼別墅？疊拼別墅優缺點一覽表

隨著城市化進程的發展，土地變的越來越稀缺，想要擁有一套獨棟的別墅，成本越來越高，因此一些類別墅的洋房和露天庭院應運而生，這類別墅稱之為疊拼別墅，疊拼別墅價格上要比獨棟別墅便宜很多，空間和居住舒適度基本和別墅差不多，成為很多年輕新貴們追崇的對象。

疊拼別墅的格局是怎樣的？
疊拼別墅一般分為上疊和下疊，上疊是沒有花園與地下室，需要爬樓梯或是電梯上樓，有陽台、閣樓、和屋頂花園。而下疊則是住在樓下的住戶，有地下室，庭院，車庫，但是居住會受到樓下雜訊的影響，接收到的光線也不充足。簡單理解起來，就是將一棟大別墅，分為上下兩部分。

如何裝修疊拼別墅？

對於裝修就要根據戶型和上下的位置來定了，上疊的可以充分的將陽台、閣樓和樓頂的空間進行開發。樓頂可以打造成小庭院，也可以做成日光台，一張桌子，家把椅子，一群朋友，談天說地。

下疊可以建設地下室，可以將地下室建設成為影音室，健身房，或則是卧室，充分挖掘地下室的空間，庭院可以養花種草，擺上一張桌子和朋友下下棋，放上一把搖椅，品一杯清茶，就是一段愜意的時光。

疊拼別墅的室內設計與常規設計無二，選擇適合自己的風格，充分利用可以利用的空間，打造屬於舒適的墅生活。

4、疊墅明明是復式洋房，為什麼開發商稱之為別墅？

最早只有獨棟別墅這種產品，有天有地有花園獨門獨院，後來因為城市用地緊張，國家越來越禁止禁止低容積率的別墅開發，到現在已經禁止容積率1.0以下的土地審批，為了擴大土地資源使用率，但是別墅的需求還是存在，所以在政策的無奈下延伸出各式各樣的延伸別墅類產品。

最早是雙拼或者三拼等別墅，這屬於類獨棟，最接近獨棟別墅的產品，現在也基本快絕版了，後來出現了聯排別墅包括一些合院聯排產品就是把獨棟別墅垂直切開成幾套，好歹每套還是保留了有天有地有花園獨門獨院，只是多數前後雙面採光，合院產品可能有的房間可以三面採光，邊套可能採光多一面，個人覺得這樣的產品還是能夠保留別墅的精華。

再後來禁墅令更緊了，就出現了疊墅產品也就是問題中提到的就是復式洋房的產品其實就是把獨棟橫向切開幾套，可能一幢裡面有的沒有天有的沒有地有的沒有花園，一般中疊多數做大平層平墅，其實就是大點的復式洋房了。

疊加別墅其實也可以看成是從洋房產品躍層演變而來，洋房產品就是把高層公寓橫向切開成幾棟，和以前的多層公寓有點像，得房率高於高層，居住感受私密性比高層更加好一點，因為現在造的洋房肯定都帶電梯，房型也更好，而往往底樓有帶地下室的地復和頂樓帶閣樓的頂復居多，底樓和頂樓就已經有點小疊墅的感覺。

說白了這些產品都是為了提高土地利用率，提升容積率而又保持別墅屬性的妥協。隨著國家禁墅令越來越緊，以後城市低容積率地塊(一般低於1.0最好低於0.7屬於低密度社區，聯排別墅要低於0.5，獨棟別墅要低於0.3)純別墅項目也會越來越少，特別城區內的別墅多數以疊墅和洋房為主，小區也多數為高低配社區(高層配別墅或者洋房)，照現在發展趨勢日後聯排別墅可能也會慢慢成為稀缺品，所有想要住純正的別墅早點下手收藏吧。

5、為什麼疊墅明明是復式洋房，開發商卻把它宣傳為別墅？

最早只有獨棟別墅這種產品，有天有地有花園獨門獨院，後來因為城市用地緊張，國家越來越禁止禁止低容積率的別墅開發，到現在已經禁止容積率1.0以下的土地審批，為了擴大土地資源使用率，但是別墅的需求還是存在，所以在政策的無奈下延伸出各式各樣的延伸別墅類產品。

最早是雙拼或者三拼等別墅，這屬於類獨棟，最接近獨棟別墅的產品，現在也基本快絕版了，後來出現了聯排別墅包括一些合院聯排產品就是把獨棟別墅垂直切開成幾套，好歹每套還是保留了有天有地有花園獨門獨院，只是多數前後雙面採光，合院產品可能有的房間可以三面採光，邊套可能採光多一面，個人覺得這樣的產品還是能夠保留別墅的精華。

再後來禁墅令更緊了，就出現了疊墅產品也就是問題中提到的就是復式洋房的產品其實就是把獨棟橫向切開幾套，可能一幢裡面有的沒有天有的沒有地有的沒有花園，一般中疊多數做大平層平墅，其實就是大點的復式洋房了。

疊加別墅其實也可以看成是從洋房產品躍層演變而來，洋房產品就是把高層公寓橫向切開成幾棟，和以前的多層公寓有點像，得房率高於高層，居住感受私密性比高層更加好一點，因為現在造的洋房肯定都帶電梯，房型也更好，而往往底樓有帶地下室的地復和頂樓帶閣樓的頂復居多，底樓和頂樓就已經有點小疊墅的感覺。

說白了這些產品都是為了提高土地利用率，提升容積率而又保持別墅屬性的妥協。隨著國家禁墅令越來越緊，以後城市低容積率地塊(一般低於1.0最好低於0.7屬於低密度社區，聯排別墅要低於0.5，獨棟別墅要低於0.3)純別墅項目也會越來越少，特別城區內的別墅多數以疊墅和洋房為主，小區也多數為高低配社區(高層配別墅或者洋房)，照現在發展趨勢日後聯排別墅可能也會慢慢成為稀缺品，所有想要住純正的別墅早點下手收藏吧

6、請問同小區的洋房和疊墅價格相當，哪個劃算？

洋房和疊墅到底是啥貨色？

早期的房地產市場沒有洋房和疊墅的概念，只有住宅和別墅之分。住宅一般包括多層住宅（4～6層）和小高層（7～11層），戶型又有平層、錯層、躍層和復式等幾種格局，而別墅也僅指獨立的獨套房屋。隨著城鎮土地集約利用的發展需要，住宅越建越高，多層住宅成為稀缺品。於是，便誕生了花園洋房、聯排別墅、雙拼別墅和疊拼別墅等高大上的概念。花樣翻新無非是為了增加噱頭，賣個好價錢。

所謂的洋房，實質上就是原來的多層住宅，若一樓再配個小花園，就成了花園洋房。最初的洋房還僅限於六層以下的住宅，現如今八九層也敢稱洋房，不得不佩服開發商們的勇氣。

而疊墅說白了就是原來的躍層或者復式住宅，也不知設計師和開發商們哪來的創意，明明與別墅毫無瓜葛，硬生生套近乎成了別墅的兄弟。其實，這是最雞肋的產品，純屬掛羊頭賣狗肉。

洋房和疊墅如何選？

擬選擇的有兩款產品：

洋房，精裝修，樓高8層，140平米，單價3.2萬元，總價448萬元。

疊墅，毛坯，樓高6層，中疊178平米，單價2.7～2.8萬元，取中間值，總價約為490萬元；上疊單價3.4萬元，總價605萬元；下疊單價2.2萬元，總價約392萬元。

綜合考慮題主提供的信息，上疊和中疊加上裝修，總價遠高於洋房，不予考慮。而下疊面積略大，加上裝修與洋房相差不多，可做對比選擇。下面比較一下兩者的優劣：

1、使用面積兩者相差不多，疊墅雖然建築面積比洋房多出38平米，但是，室內樓梯及過道浪費空間大，實際使用面積比洋房多出不會超過10平米。但疊墅功能空間上，應該是多出一房一衛。

2、層高方面，由於這個疊墅採用的是躍層式結構，疊墅的3.3米，與平層的3米，居住體驗差別不是很大。比較而言，復式結構（客廳上方鏤空）的疊墅居住體驗或許更接近“墅”的感覺，但在使用面積上不得不做出犧牲。

3、疊墅實際上只有下疊更才會有“墅”的意境，當然花園要足夠大，至少50平米以上。花園太小就沒有多大意義。

4、洋房樓高8層，疊墅樓高6層，如果都有電梯，區別不大。但6層的疊墅實在是太雞肋，而且疊墅室內要爬樓梯，天長日久，可能就會厭倦。

綜上所述，如果疊墅下層的花園面積在50平米以上，總面積相差不多，有養老的打算，可以考慮選擇下疊。否則，筆者傾向於選擇140平米的洋房。至於中疊，價格不菲，即無花園，也無大露台，沒有太大意義。上疊只是有大露台，單價和總價卻高出太多，性價比不高。所以，選擇上疊、中疊都不劃算。

7、天府新區的濱江睿城看到疊墅是戶戶有花園是么？

我去看了樣板間，疊墅是一進門就有一片小的花園，可以自己種種花挺好的。

8、疊拼別墅上下疊各自優缺點

疊拼別墅類似於把兩幢獨立別墅疊加在一起，但它又不是簡單的疊拼建築，其內部空間具有獨幢別墅的一切元素。

疊拼分為上疊和下疊，各有什麼優勢與劣勢：

疊拼別墅下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建築。上層疊拼別墅優缺點：上疊一般有閣樓和露台（也可當做院子），干凈、陽光好、不受樓下住戶影響。缺點是要爬樓（有的樓梯在外面，下雨天受影響），不好做挑高（除非兩層當做一層，這樣感覺又太高了6米不協調），沒有別墅的感覺和復式樓差不多。

下層疊拼別墅優缺點：下層感覺和普通別墅差不多，帶有院子、有地下室，客廳是挑高，缺點是受上層住戶的影響，如果樓距小的話一樓採光不足。

買疊拼別墅的價格上比較便宜，下層疊拼別墅風險大，不好轉手，中國人都喜歡採光好，通風性強的，（除非是學區房，地理位置好，轉手快，風險就小）

買上層的疊拼別墅，格局和入門格局好，風景好，如果自己要換置也好轉手，買過來就風險小。

從舒適度上來說。我就想好好吐槽一下了，我們家當初想要買別墅也就是覺得，別墅更加安靜一些，不會那麼吵鬧，反正大家都是獨棟。雖然這種疊拼的別墅一棟也會有兩三個住戶，就覺得也不至於有很大影響，但是住進去了就知道，我錯了。樓上剛好是有小孩的，就跟住那種高層的樓房一樣，孩子在上面蹦蹦跳跳的，在下面真的想沖上去罵人，多次溝通也無果，而且上面還漏水，把我們家房子漏的難看死了。聯排的似乎就要好一些啊，至少還是獨棟，不會有這種困擾。

最後想說的是，我們選擇住房，其實主要還是要看舒適度的，雖然設計也不錯，價格也不算高，但是住進去真的很不爽啊！上面的人比較好說話，各方面都注意還好點，這種情況，說了好多次都沒有用，真的欲哭無淚！這樣的話其實和住高樓房沒差了，那我何必花這個錢來買別墅呢？真的是後悔！所以大家在購買的時候，也最好是先考慮舒適度，在自己經濟條件允許的情況下，選擇舒適度更高的，至於設計都是外在的東西，也不要盲目的追 求