中國合肥常青科大南區二手房出租

1、花二十萬買一套兩室二手房用來出租，一個月租金要多少才劃算？

一個月的租金能有500就算劃算了。一個月500，一年就有6000，相當於投資回報率是3%。這個投資回報率比存銀行劃算，而且房產還有增值的空間。

500元只是保底的數。還要看其它具體情況，您在問題里沒有說明白。比如，這二十萬對你是閑錢呢，還是說花這二十萬買房要放棄其它很多東西。如果這二十萬對你很重要，或者有其它要花錢的地方，那您就要衡量花這筆錢買套房來出租換租金劃不劃算了。如果這二十萬除了放在銀行里也沒有要用的地方，那隻要有500以上的租金是可以下手買的。

另外建議您如果要出租的話最好配點簡單的家電和傢具，租金會好很多。這套房子因為是二手房你也看看這套房的價值怎麼樣，環境好不好等。

希望對您有幫助。

2、我買的二手房,現在已經過戶,但是這房子在租

根據《民通意見》119條規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效。

另外《合同法》第229條規定：「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力」。

買賣不破租賃的法律規定  

最高人民法院《關於貫徹執行民法通則若干問題的意見》第118條規定：「出租人出賣房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。」

《合同法》第229條規定：「租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力」；第230條規定：「出租人出賣出租房屋的，應當在出賣之前的合理期間內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。」；

《城市房屋租賃管理辦法》第11條規定：「租賃期限內，房屋出租人轉讓房屋所有權的，房屋受讓人應當繼續履行原租賃合同的規定」； 「房屋所有人出賣出租房屋，須提起三個月通知承租人，在同等條件下承租人享有優先購買權。」

《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條第二款規定：「私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效」。

最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋  第二十條 租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房租賃合同租賃合同格式 租賃合同注意事項 住房租賃合同 廠房出租合同屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：  

（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

3、有一天二手房現在馬上就要租出去了，租金收益率這個怎麼算？

收益率的計算與比較

　　根據21世紀房地產的數據，2011年下半年成熟地段優質社區商鋪的年租金有時會達到住宅的1-2倍，而且由於沒有「限購」等政策的影響，價格也在穩步上漲。例如上海徐匯中心，沿街二手店平均價格為6萬元/平方米，租金為10 ~ 12元/平方米/天，租金回報率約為6.6%，空置率僅為5%左右。

然而，這只是商店年租金和總價之間的簡單劃分。業內人士還有另一個更常用的針對社區商店的公式:

　那麼，根據總面積30平方米，一年期固定存款利率為3.5%，五年期貸款利率為7.59%，總售價應為180萬元。首付款100萬元，貸款80萬元，投資回報率應為(30×11×365-100萬元× 3.5%-80萬元×7.59%)/180萬元=1.4%，即每100元比存款銀行盈利1.4元。如果貸款不是一次性付清，相應的收益率為(30×11元×365-180萬×3.5%)/180萬=3.2%

回報率與升值前景

相對而言，成熟地區的二手社區店鋪具有一定的輻射效應，擁有固定的客戶群，因此投資風險相對較小，回報相對穩定，如上海徐匯中心板塊、黃埔南路浦江大廈等上述品牌成熟社區。然而，在這些地區也有商店價格上漲和店主不願意出售的情況。

4、購買在出租中的二手房，這些問題需要注意！

很多賣家如果不是急於用錢，都會將房屋先出租，等到價格合適的時候在出售，那麼正在出租的二手房可以買嗎，要注意哪些問題呢？

一、正在出租的二手房可以買嗎

正在出租的二手房是可以買賣的。因為房屋出租的法律關系中，承租人享有的是房屋的使用權，而房屋的所屬權依然屬於出租人；此外對房屋上設立租賃合同是一個負擔行為，而房屋買賣是處分行為，兩者同時進行並不沖突。

二、要注意哪些問題

1、明確產權

購房者在購買二手房的時候要注意明確二手房的產權問題，核實賣房人是否是房屋的獨立所屬人，假如房子還有其他共有人，還需要出具其他共有人同意出售的證明或者是委託書，並在購買時提供房產證予以確認。如果共有人沒有證明，這個房產證實際上是辦不下來的，到時候白走一趟不說，還容易被人欺騙。

2、保護租賃者權益

（1）買賣不破租賃，即在租期到期之前，房屋購買者不能要求承租人騰房。

（2）承租人的優先購買權，購房者買出租的房屋之前要由承租人放棄優先購買權。

3、查看租賃合同

《合同法》第229條就規定：租賃物在租賃期間發生所屬權變動的，不影響租賃合同的效力。即使房屋產權發生轉移，新的房屋所屬者還得代替原來的房主繼續履行租賃合同。購房者需查看租賃合同確定二手房目前的出租狀態。

4、是否有違章建築

很多二手房由於個人私搭私建存在有違章建築的情況，違章建築的房屋沒有買賣資格，因為違章建築存在嚴重的安全隱患，並且在《合同法》中對於違章建築的房屋租賃合同也視為無效。

（以上回答發布於2018-06-28，當前相關購房政策請以實際為准）

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