合肥外來房企

1、合肥因城施策祭樓市「新八條」 二線城市調控全面升溫

一度因學區房過熱而引發關注的合肥，忽然升級樓市調控政策。4月5日晚間，合肥市發布的《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱《通知》），涉及學位制調整、二手房限購、熱點樓盤「搖號 限售」等八條政策，這也成為合肥版的「史上最嚴調控」。
《通知》指出，在執行合肥市現行義務教育招生入學政策基礎上，實行同一套住房，6年內只能享有學區內小學1個學位，3年內只能享有學區內初中1個學位。
同時，限制合肥市2套住房以上的戶籍家庭認購二手房；暫停企業購房資格；將司法拍賣房納入限購范圍。這些做法既有較強的針對性，也修補了原有的政策漏洞。
合肥新政頗受外界關注，因其既體現了因城施策的個案價值，又具有一定的普遍意義。
近幾個月來，針對部分區域的市場異動，監管層頻繁對樓市調控。在去年的中央經濟工作會議和今年的政府工作報告連續提及後，「大城市住房突出問題」成為今年政策的重點之一。
作為一個東部二線城市，合肥樓市的升溫，被認為是供應不足、學區房周期、人才新政刺激、炒作氛圍濃厚等多個因素疊加的結果。有分析人士認為，隨著一線城市在年初啟動樓市調控並產生效果，市場熱點正在向二線城市轉移，合肥正是表現活躍的二線城市之一。
在調控路徑和調控手段上，二線城市均緊隨一線城市。在合肥此次新政之前，武漢、西安、成都、南京等城市已經陸續出手調控。其中，部分二線城市的一些條款，力度甚至超過了一線城市。
合肥樓市異動始末
合肥樓市的異動，從去年四季度就已出現。合肥當地房企人士向21世紀經濟報道記者表示，在合肥濱湖、高新區等熱點區域，通過各種手段炒作房價的現象屢有發生，其中包括捂盤惜售、經營貸入市、散播恐慌情緒等。受此影響，部分樓盤的價格快速上漲，一些人通過倒賣房號獲利。
在此之前，合肥房價已維持3年多的平穩。一些購房者認為，隨著上海、南京、蘇州等長三角城市房價上漲，作為安徽省「單核城市」的合肥，很可能緊隨其後，並進入一個新的上漲周期。
進入2021年，隨著學區房周期到來，恐慌情緒蔓延至合肥政務區等熱點學區。前述人士表示，除了占學位外，購房者還帶著資產保值的訴求，提前入手學區房，這也導致學區房供需關系驟然緊張。他表示，在一些熱門學區房小區，已經出現坐地起價的現象。
為此，3月以來，合肥已經多次出手打擊樓市亂象。3月2日，合肥出台二手房網簽新規，意在避免虛假房源、限制交易情形房源被交易、出售，和一房多賣的現象發生；3月11日，合肥多部門對11家重點房地產開發企業及4家重點房地產經紀機構負責人進行約談；3月18日，合肥市房地產中介協會發布「關於不得參與炒房」的公示；3月23日，合肥房管局再次約談了惡意炒房的業主。
此次出台的新政，帶有極強的針對性。合肥對二手房劃定限購范圍，包含了濱湖新區、政務文化新區、高新區等近期的熱點區域，同時還將幾乎所有熱門學區的二手房納入限購。
新政還涉及了價格限制、住房貸款管理、打擊亂象等方面，均被認為是切中當下熱點的措施。
另一個值得注意的措施是增加供應。按照計劃，合肥將在近年居住用地平均供應量的基礎上增長10%，確保全市不少於9000畝，並單列租賃住房用地900畝。
前述人士表示，這一措施十分重要，因為合肥樓市的土地開發速度和庫存規模均不足，難以消化驟然釋放的需求。尤其是在大量引進人才後，這種缺口更為凸顯。
去年9月，合肥發布人才引進政策，對於重點產業、重點人群，通過提供人才免費租房、補貼購房以及發放崗位補貼、柔性引才獎補等措施，讓各類人才「邊安居、邊就業」。其中，租賃補貼、購房補貼和首套房不限購等優惠政策，在吸引人才落戶的同時，也對樓市形成了刺激。
根據上海易居研究院的統計，截至今年2月底，合肥的新建商品住宅去化周期僅有2.8個月，在全國100個熱點城市中，僅高於浙江湖州。
二線城市全面加碼調控
合肥樓市的上漲軌跡，頗能代表二線城市的一些共同特徵。上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，近期很多二線樓市的升溫，都有著長期平穩後的看漲心態、信貸資金大量進入樓市、學區房交易周期到來等因素，部分城市還有著人才新政的刺激。
他還表示，在此之前，不少二線城市的庫存偏低，供需基本面較為緊張。
貝殼研究院則認為，隨著一線城市調控的效果逐步顯現，樓市熱點正在向重點二線城市轉移。其中，今年2月，二線城市中的西安、合肥、成都等城市新房、二手房房價環比漲幅均在前十名，市場溫度較高。
市場熱點從一線城市向二三線城市蔓延，從東部城市向中西部城市蔓延，歷來是樓市上漲周期中的共同特徵。樓市調控政策的出台，也大多沿著這一路線。
今年以來，上海通過「滬十條」的發布打響了2021年樓市調控「第一槍」，此後又以幾乎「一天一新政」的節奏，堵住了假離婚、贈與房產等小漏洞，給炒房客以沉重打擊。北京、廣州、深圳也通過各種「打補丁」的方式，對樓市進行調控。
二線城市的調控熱潮，則出現在今年3月，並在全國「兩會」結束後持續升溫。在合肥推出此次新政之前，武漢、西安、成都、南京等城市已經陸續出手調控。
從住建部的督導路線上，也不難看出這種趨勢。今年1月下旬至2月，住建部副部長倪虹帶隊先後在上海、深圳、北京等城市調研督導。3月初，督導組奔赴杭州、無錫。「兩會」剛結束，督導組奔赴成都、西安。3月末，住建部又督導了南昌的房地產調控。
從調控內容上，二線城市也在向一線城市全面看齊，在某些方面甚至有過之而無不及。比如，合肥對新出讓的土地實施住房均價控制，與部分一線城市實施的「限房價、競地價」政策有相似之處。而對於二手房的「定向限購」，則屬於合肥首創。
多數分析人士指出，隨著樓市傳統「小陽春」的到來，以及市場熱點的轉移，越來越多的二線城市將加碼調控，前期已經啟動調控的一線城市，則會進一步對政策進行鞏固。
盡管合肥的調控政策有著因城施策的個案性質，但仍然不會突破大城市調控的總體框架。國務院參事特約研究員、原國家統計局總經濟師姚景源近日表示，目前房地產領域存在著一些深層次的問題，比如炒作，金融屬性越炒越強，房價漲幅過高過快。而「大城市住房突出問題」有兩個，一是房價過高，二是還有相當數量的人買不起房子。
他在「2021中國房地產百強企業研究成果發布會」上表示，針對這些問題，過去更多是從需求角度來解決，比如限購、限貸等，下一步要在供給側上想辦法。一方面要加大供給，另一方面，加大保障型住房的力度，完善住房的保障體系。

2、合肥樓市分化十分嚴重，哪裡才是最有潛力的地區？

作為迅速崛起的新一線城市，合肥每天都會迎接不少人來買房置業。但發展已然成熟的區域，價格自然較高。所以，不少購房者的目光，落到了發展尚未成熟，但升值空間巨大的新興板塊上。地塊價值由板塊價值決定，板塊價值則與政策傾斜、資源導入等因素息息相關。合肥很多新興板塊，擁有很大發展後勁，是當下「抄底」新房的好時機。

高新西板塊：合肥高新西板塊，地處合肥1小時交通圈內，位於六安-官亭-小廟-合肥的發展軸線上，區位優勢明顯。高新西板塊以產城融合為發展理念，引入3000畝通航小鎮，打造一個涵蓋通航領域的應急救援、商務飛行、展示銷售、維修保養、改裝、飛行培訓、航空會展、旅遊文化、生態宜居等多業態、大型綜合通用航空新城，未來將吸引大量人才、企業進駐，為板塊賦予源源不斷的發展動力。

目前，板塊內有禹洲林海天城在售。項目內擁約2.5萬方航空主題商業街區，外擁6萬畝國家級森林公園，住宅規劃打造容積率1.35的超低密社區，是禹洲在合肥的首個產城項目。項目首開均價7666元/㎡起，不限購，首付2.5成，最低首付8萬。一套100㎡左右的戶型，總價六七十萬就能拿下。

空港新城板塊：空港新城是合肥市「1331」城市發展空間布局重點打造的3個產業新城之一，也是正在申報的合肥濱湖科學城（國家級合肥濱湖新區）重要組成部分。從目前來看，空港新城還處於一個價值窪地，等到地鐵效應兌現時，未來充滿想像力。

華僑城空港國際小鎮位於空港新城板塊，地處新橋國際機場東側，項目總佔地面積約9.2平方公里，總投資額約500億元。項目被定位為智造產業高地、國際合作平台、生態宜居國際小鎮，未來或將成為合肥作為新一線城市的標志性項目之一，成為新空港時代的國際門戶。

華僑城空港國際小鎮規劃的住宅以6-11層的洋房、小高層為主，配建幾棟別墅，容積率最高不超過1.2。另外，地塊配建幼兒園、公園綠地、文體活動室、菜市場、社區商業等生活配套，未來業主在家門口即可完成一站式日常生活所需，可以形成一個完整的生活閉環。

龍崗板塊：隨著東部新中心的建設，瑤海迎來了新的發展機遇。但老城區人口密度大，拆遷難度大，所以新興板塊才是發展的重點。龍崗板塊成為近年來合肥東部的明星板塊，吸引了文一、新力、弘陽等知名房企先後入駐。與瑤海老城區相比，龍崗板塊現代氣息更為濃厚，配套也在不斷升級。龍崗板塊有地鐵2號線、6號線（規劃）；瑤海灣濕地公園也是板塊內首屈一指的自然資源；龍湖瑤海天街、保利廣場等商業，方便居民的娛樂消費。未來，板塊發展還將迎來大提升。

龍崗板塊目前有眾多樓盤在售，其中新力東園值得關注。項目位於明皇路與王崗路交口西北角。交通方面，項目距離地鐵2號線王崗站直線距離約1.5公里；商業方面，瑤海萬達、龍湖瑤海天街都在不遠處；教育方面，周邊有琥珀名城小學、合肥五十五中學、合肥十中新校區等學校。

北城核心區板塊：北城核心區是北城近年重點打造的中央居住區板塊，也是北城新房供應的主要陣地，地鐵8號線(規劃中)、北城省立醫院、北城中學、左能泰和街等周邊生活配套已逐漸完善。未來，該板塊無疑會成為北城最亮眼的城市界面。隨著雙墩鎮政府周邊的地塊被悉數開發，今年北城核心區的重點開發區域已轉移到北城高鐵站周邊。北城核心區板塊目前有多個新盤，保利、金地、正榮、世茂等房企悉數進駐，已經形成了群雄逐鹿的局面。

在北城核心區眾多項目中，剛需客戶可以關注華宇中梁北麓雅院。項目位於雙墩鎮譙城路與濟水路交口東北角，規劃15棟小高層、洋房，總共897套房源，容積率1.8，毛坯交付。項目城市展廳已經開放，正誠意登記中，首開時間待定。

泛北雁湖板塊：根據濱湖科學城的規劃，北雁湖板塊將塑造「一山—湖—城」相生相宜的城市功能，建設服務於科技人才的城市副中心，打造產城融合樣本。目前北雁湖板塊交通、商業、公園街區、綜合體都在建設中，一個國際化社區正在崛起。

目前北雁湖北岸已經被貼上了合肥富人區的標簽，高層均價1.8-2萬元/㎡，且一房難求。相比之下，處於肥西地界的泛北雁湖板塊與高新區僅一路之隔，不僅可共享高新區配套資源，還有不限購、房價較低的優勢，發展後勁相當強。泛北雁湖板塊目前有兩大純新盤榮盛山湖樾和祥生雲境待售。兩個項目相鄰，都臨近高新區北雁湖，周邊地鐵4號線（在建中）、7號線（規劃中）2條地鐵經過，距離百大奧萊、砂之船奧萊都不遠。項目北側即是國際學校高新中加學校和夢園小學。西北方向是在建中的中科大高新校區，周邊人文氛圍濃厚。

合肥諸多潛力板塊，拓寬了城市骨架，也讓更多「新合肥人」擁有低成本入住合肥的機會。如果購房者抓住機遇入手房源，就會較為輕松地實現身價上漲。

3、合肥因城施策祭出樓市「新八條」 二線城市調控全面升溫

一度因學區房過熱而引發關注的合肥，忽然升級樓市調控政策。4月5日晚間，合肥市發布的《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱《通知》），涉及學位制調整、二手房限購、熱點樓盤「搖號 限售」等八條政策，這也成為合肥版的「史上最嚴調控」。

《通知》指出，在執行合肥市現行義務教育招生入學政策基礎上，實行同一套住房，6年內只能享有學區內小學1個學位，3年內只能享有學區內初中1個學位。

同時，限制合肥市2套住房以上的戶籍家庭認購二手房；暫停企業購房資格；將司法拍賣房納入限購范圍。這些做法既有較強的針對性，也修補了原有的政策漏洞。

合肥新政頗受外界關注，因其既體現了因城施策的個案價值，又具有一定的普遍意義。

近幾個月來，針對部分區域的市場異動，監管層頻繁對樓市調控。在去年的中央經濟工作會議和今年的政府工作報告連續提及後，「大城市住房突出問題」成為今年政策的重點之一。

作為一個東部二線城市，合肥樓市的升溫，被認為是供應不足、學區房周期、人才新政刺激、炒作氛圍濃厚等多個因素疊加的結果。有分析人士認為，隨著一線城市在年初啟動樓市調控並產生效果，市場熱點正在向二線城市轉移，合肥正是表現活躍的二線城市之一。

在調控路徑和調控手段上，二線城市均緊隨一線城市。在合肥此次新政之前，武漢、西安、成都、南京等城市已經陸續出手調控。其中，部分二線城市的一些條款，力度甚至超過了一線城市。

合肥樓市異動始末

合肥樓市的異動，從去年四季度就已出現。合肥當地房企人士向21世紀經濟報道記者表示，在合肥濱湖、高新區等熱點區域，通過各種手段炒作房價的現象屢有發生，其中包括捂盤惜售、經營貸入市、散播恐慌情緒等。受此影響，部分樓盤的價格快速上漲，一些人通過倒賣房號獲利。

在此之前，合肥房價已維持3年多的平穩。一些購房者認為，隨著上海、南京、蘇州等長三角城市房價上漲，作為安徽省「單核城市」的合肥，很可能緊隨其後，並進入一個新的上漲周期。

進入2021年，隨著學區房周期到來，恐慌情緒蔓延至合肥政務區等熱點學區。前述人士表示，除了占學位外，購房者還帶著資產保值的訴求，提前入手學區房，這也導致學區房供需關系驟然緊張。他表示，在一些熱門學區房小區，已經出現坐地起價的現象。

為此，3月以來，合肥已經多次出手打擊樓市亂象。3月2日，合肥出台二手房網簽新規，意在避免虛假房源、限制交易情形房源被交易、出售，和一房多賣的現象發生；3月11日，合肥多部門對11家重點房地產開發企業及4家重點房地產經紀機構負責人進行約談；3月18日，合肥市房地產中介協會發布「關於不得參與炒房」的公示；3月23日，合肥房管局再次約談了惡意炒房的業主。

此次出台的新政，帶有極強的針對性。合肥對二手房劃定限購范圍，包含了濱湖新區、政務文化新區、高新區等近期的熱點區域，同時還將幾乎所有熱門學區的二手房納入限購。

新政還涉及了價格限制、住房貸款管理、打擊亂象等方面，均被認為是切中當下熱點的措施。

另一個值得注意的措施是增加供應。按照計劃，合肥將在近年居住用地平均供應量的基礎上增長10%，確保全市不少於9000畝，並單列租賃住房用地900畝。

前述人士表示，這一措施十分重要，因為合肥樓市的土地開發速度和庫存規模均不足，難以消化驟然釋放的需求。尤其是在大量引進人才後，這種缺口更為凸顯。

去年9月，合肥發布人才引進政策，對於重點產業、重點人群，通過提供人才免費租房、補貼購房以及發放崗位補貼、柔性引才獎補等措施，讓各類人才「邊安居、邊就業」。其中，租賃補貼、購房補貼和首套房不限購等優惠政策，在吸引人才落戶的同時，也對樓市形成了刺激。

根據上海易居研究院的統計，截至今年2月底，合肥的新建商品住宅去化周期僅有2.8個月，在全國100個熱點城市中，僅高於浙江湖州。

二線城市全面加碼調控

合肥樓市的上漲軌跡，頗能代表二線城市的一些共同特徵。上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，近期很多二線樓市的升溫，都有著長期平穩後的看漲心態、信貸資金大量進入樓市、學區房交易周期到來等因素，部分城市還有著人才新政的刺激。

他還表示，在此之前，不少二線城市的庫存偏低，供需基本面較為緊張。

貝殼研究院則認為，隨著一線城市調控的效果逐步顯現，樓市熱點正在向重點二線城市轉移。其中，今年2月，二線城市中的西安、合肥、成都等城市新房、二手房房價環比漲幅均在前十名，市場溫度較高。

市場熱點從一線城市向二三線城市蔓延，從東部城市向中西部城市蔓延，歷來是樓市上漲周期中的共同特徵。樓市調控政策的出台，也大多沿著這一路線。

今年以來，上海通過「滬十條」的發布打響了2021年樓市調控「第一槍」，此後又以幾乎「一天一新政」的節奏，堵住了假離婚、贈與房產等小漏洞，給炒房客以沉重打擊。北京、廣州、深圳也通過各種「打補丁」的方式，對樓市進行調控。

二線城市的調控熱潮，則出現在今年3月，並在全國「兩會」結束後持續升溫。在合肥推出此次新政之前，武漢、西安、成都、南京等城市已經陸續出手調控。

從住建部的督導路線上，也不難看出這種趨勢。今年1月下旬至2月，住建部副部長倪虹帶隊先後在上海、深圳、北京等城市調研督導。3月初，督導組奔赴杭州、無錫。「兩會」剛結束，督導組奔赴成都、西安。3月末，住建部又督導了南昌的房地產調控。

從調控內容上，二線城市也在向一線城市全面看齊，在某些方面甚至有過之而無不及。比如，合肥對新出讓的土地實施住房均價控制，與部分一線城市實施的「限房價、競地價」政策有相似之處。而對於二手房的「定向限購」，則屬於合肥首創。

多數分析人士指出，隨著樓市傳統「小陽春」的到來，以及市場熱點的轉移，越來越多的二線城市將加碼調控，前期已經啟動調控的一線城市，則會進一步對政策進行鞏固。

盡管合肥的調控政策有著因城施策的個案性質，但仍然不會突破大城市調控的總體框架。國務院參事特約研究員、原國家統計局總經濟師姚景源近日表示，目前房地產領域存在著一些深層次的問題，比如炒作，金融屬性越炒越強，房價漲幅過高過快。而「大城市住房突出問題」有兩個，一是房價過高，二是還有相當數量的人買不起房子。

他在「2021中國房地產百強企業研究成果發布會」上表示，針對這些問題，過去更多是從需求角度來解決，比如限購、限貸等，下一步要在供給側上想辦法。一方面要加大供給，另一方面，加大保障型住房的力度，完善住房的保障體系。

4、近期巢湖並入合肥房價跌了不少？

合肥熱線·365地產家居網 消息 8月，萬科保利雙雙拍得濱湖地塊惹眼，大牌房企向南挺進。4天後的22日，巢湖「一分為三」部分區域並入合肥，省會向南延伸，濱湖利好不斷，中廟碧桂園因劃歸合肥房價上調，濱湖區房價看漲
《巢湖拆分並入合肥 萬科保利濱湖圈地房價看漲-365地產家居網》http://news.house365.com/gbk/hfestate/system/2011/08/26/020095133.html
從上面可以看出來，巢湖拆分後房價在漲，你可以去http://hefei.fangtoo.com/fj/看看，這里有合肥各個區的房價走勢，基本上房價是不會跌的~~

5、合肥15家房產企業、中介被約談，這釋放出什麼信號？

這釋放出了，未來合肥市政府可能會加強對本地房地產市場的調控。合肥媒體報道，日前當地有15家房地產相關企業被約談，約談主要涉及，合肥市部分區域出現的炒房事件。監管單位指出，中介人員必須嚴守房住不炒的政策，禁止哄抬房價，造成恐慌情緒。據悉，這是合肥市今年第一次對房企進行集中約談，釋放出來的信號十分明顯，就是會加大對炒房現象的打壓，同時對中介人員也會加強監督，一旦違反了相關規定可能會遭到監管單位的處罰。

其實今年以來，全國多個城市都加強了房地產的調控，尤其是一線城市，無論是購房資格還是房貸申請，被審查得死死的，不給炒房人群留下一絲機會。部分城市甚至傳出，暫停房貸的消息。雖然該消息很快就被澄清，但房貸申請門檻確實變高了，部分銀行甚至要求客戶證明其首付來源是合規的，避免購房者用企業信貸來買房。

如今調控蔓延到了中部城市，預計未來其他中部省會，也會加強房價的調控。尤其是房貸上，可能連剛需人群都會受到影響，申請房貸時，等待的時間可能更加久了。

6、合肥元一地產破產，導致破產的原因是什麼？

針對合肥元一地產破產，導致破產的原因是什麼？這個問題，我的觀點如下：

我認為導致許多房地產開發公司直接破產根本原因主要有以下幾點：

第一、房地產公司運作核心在於資本運作，說得通俗一點，就是利用銀行金融或財務杠桿原理，達到「四兩撥千斤」效果，資本運作關鍵在於手中有多少票票，能玩地產項目。比如：一個地產項目開發費用預算8億元，一期開發需要預算資金2億元，那至少地產公司要有1個億資金才能玩，不管這資金是民間借，或銀行貸款或自有，如果沒有這個資金想玩地產項目，那很危險。而許多事實告訴我們，資金鏈斷裂是導致絕大多數地產公司破產根本性原因。

第二、房地產開發公司開發項目，受政策面影響，主要是指受當地政策影響項目開發報建，報建手續不全或辦不下來，項目自然做不下去，導致許多地產公司進退兩難，做也不是，不做也不是，項目耗在那不死不活，最後地產公司堅持不住，資金耗盡，不得不宣告破產。

第三、最近二年由於受不可抗力，新冠肺炎病毒疫情影響，導致各行各業經濟不景氣，自然地產行業也受沖擊，有的地區購房需求嚴重下降，有的地產公司業績直線下降，很嚴重，本身就比較脆弱，經不住這撥疫情打擊，就倒下。

第四、回到本題合肥元一地產公司破產事件，曾經叱吒風雲在安徽開發過多個經典豪宅的房企，也經受不起經濟大洗禮。據人民法院公告網破產公告顯示，安徽元一房地產發展公司於2021年8月17日被法院裁定破產。元一集團創建於二十世紀九十年代香港，後來進入大陸投資地產，十多年，開發項目主要分遍江浙一帶、長三角地區，開發規模330萬平方米，投資涉及普通住宅、商業地產及文旅等多個領域。根據我分析判斷，該公司最大問題可能在於，一心想做大，想一口吃個大胖子，可能該公司前期項目開發較成功，有一點自我膨脹，頭腦一發熱，盲目實施「多元化經營」，導致多個項目需要資金跟不上，導致資金鏈斷裂破產。對於企業來說，最大問題就在於在企業自身資金面有限情況下，實施「多元化經營」這是最要命，全國多少企業就是因為盲目實施多元化經營而導致破產。海航集團破產就是活生例子。俗話說，「隔行如隔山」，一個老闆或同一團隊不可能什麼行業都擅長做。

7、強龍難壓地頭蛇可是現在外來房企在三四線城市的本地化謀略什麼可以進展的如此順利？

強龍難壓地頭蛇。對比坐享地利的本土開發商而言，外來的和尚如何念經，又如何與當地企業共處，顯然成為企業擴張過程中亟待解決的重要問題。
伴隨著一線城市土地枯竭、風險升高等弊端的呈現，不少大型房地產開發企業掉頭城市化快速崛起的三四線跑馬圈地、頻繁落子。一場外來房企與本地開發企業間的爭奪戰正在展開。在這樣的背景下，外來房地產開發企業又該如何應對？

合作開發規避初期風險

做足本地化功課很重要
對比占盡先機、坐享地利的本土開發商，外來開發企業在政府公GUAN、市場購買力以及區域規劃和定價策略上都稍顯薄弱。在此前提下，企業應充分維持好與地方政府的關系，並充分了解本土本土化的運作方式。值得一提的是，由於外來房地產開發企業在資金、管理等多方面的優勢，很容易獲取三四線城市超級大盤、都市綜合體、城市新區以及工業地產開發等對開發商資質要求較大的片區。這方面，萬達是個很好的典範。作為城市核心價值的集中體現，萬達的城市綜合體模式實現了企業效益和社會效益的高度統一，也因此受到地方政府的歡迎。在此前提下，企業更應將自身資源優勢和當地實際相結合，有針對性地與政府洽談，增加獲取市區優質土地和片區的可能。

或借道保障房謀求擴張
在房地產調控預期加深、銀根收縮的背景下，參與保障房建設已然成為大勢所趨。尤其是對參建三四線城市保障房的企業而言，一方面，可以迅速與當地政府建立合作，獲得成本更為低廉且大面積的土地及其他多重優惠，而在另外一方面，在房地產調控預期加深、銀根收縮的前提下，三、四線城市憑借較低的資金成本和龐大的市場需求，其盈利機會早已得到凸顯。就在不久前，北京萬科與河北省住房和城鄉建設廳與簽訂《河北省保障性住房建設戰略合作協議框架協議》，將在河北省建設一個保障性住房建設示範項目，同時與張家口、秦皇島、唐山、廊坊、保定、滄州六市就公共租賃房、限價商品房、廉租住房等保障性住房項目開發建設進行合作。而此前，萬科2011年第一季度，僅1月在三四線城市有新增土地儲備，2、3月份新增地塊均位於一、二線城市。
在一二線城市商品房利潤空間不斷被攤薄的背景下，不少房地產開發企業借道保障房進軍三四線市場謀求擴張，這與房地產市場整體的發展路徑也是不謀而合的。

理性布局避免盲目貪大
從目前來看，為全國性大規模擴張，不少全國性房地產開發企業採用在某一區域獲得成功的產品通過標准化之後復制到新拓展區域的做法，以加快開發節奏，降低成本。
盡管如此，開發企業也應理性選擇戰略布局，不要盲目貪大貪多，高估市場購買力。畢竟在房地產企業的擴張路徑中，其在本地發展速度較快，並不意味著其在外地的發展亦是如此，而在另外一方面，不管在項目操作還是成本管控上，外來企業都很難與本地企業相抗衡，尤其是在跨區域運作和骨幹人才稀釋後，其獲利空間被進一步收緊。在此前提下，企業更應有計劃的制定城市進入戰略，並通過異地管控和運營模式上的完善，規避城市進入和項目運營風險。

消息來自於：cric（中國）

8、合肥房價南高北低，南邊炒作嚴重，北邊成交活躍，五年後，合肥房價上漲嗎？

合肥的房價的問題，其實很簡單，我們要看全國的房地產問題，從大局上看，房價的穩定是當前金融穩定的關鍵，400萬億的產值，多麼龐大的數據，也許很多人指導皇帝的新裝，但是現實版的皇帝新裝可以比喻中國的房價嗎？一套房子幾千萬？你覺得到底是什麼原因？

 合肥位置不錯，起點低，房價在變成不斷上漲，人口流入每年大約15萬人，房價目前是上行趨勢，但是五年後，合肥房價必然下跌，保守估計在30%左右，均價回到12000.原因如下：

1、全國房價會下跌，合肥不例外，一定下行。全國現在最大的改革就是房地產去金融化，當房子去除了金融屬性的時候，也就是剩下了居住的功能了，那麼升值和投資屬性就會消失，房子下跌是必然。

2、人口在減少，合肥的人口已經是處於巔峰，出生人口上不來，靠外來人口不現實，也靠不住。從全國的人口普查數據來看，出生率的持續下降，會讓人口增加慢慢改變為人口的下降，人口的下降是總體的趨勢，合肥的人口普查來看。出生率持續下降，基本上是外來人口的流入，後勁不大，隨著房價這幾年的升高，必然導致人口的下降。

3、金融政策，房地產的資金流入已經倍限制到了極點，沒有資金流入的樓市就是一潭死水。從房企的三道紅線來看，高周轉已經是不行了，房企的紅線限制，必然導致房價的下跌，比如，恆大，降價銷售會成為常態，新房的打折，比如帶動二手房市場的下調。

4、合肥房價已經虛高，房價、收入比已經達到了1：40了，不加以控制，會產生系統性風險。合肥的產業基礎比較薄弱，受到政策因素影響巨大，導致合肥居民收入水平提高不容易，房價和收入的比例會進一步上漲，高房價已經成為人們的一座大山，因此，政府一定會加碼調控政策，打壓房價。

5、國家大環境的影響，房住不炒，深入人心，政府必須要嚴控房價。社會的發展不能依靠房地產，房子綁架了中國財富，國家繼續不斷的向前發展，解放房價的束縛一定是政府必須要解決的問題，把房子的投資下降，更多的資金去了民生、教育、醫療，社會的進步會更加的明顯。

綜合以上的說明，合肥目前的房價會橫盤2年左右的時間，逐步走低，5年之內會逐步下降到原來總結的70%，今天下半年會出台合肥二手房參考指導價，進一步遏制二手房的炒作，最終會讓合肥穩步下降，合肥就會完成華麗的轉身。