合肥外地房企拿地
1、2020中國房企拿地情況分析？
根據中指研究院2020年7月1日發布的《2020年上半年全國房地產企業拿地排行榜》報告看，中國房企拿地主要有以下特點
當月要點：
1. 上半年拿地規模同比基本持平，6月拿地處高位
2. 拿地銷售比回升，第二陣營企業拿地更積極
3. 合作拿地權益佔比上升，收並購機會仍存
4. 布局重點聚焦二線，長三角仍為熱點
01 上半年拿地規模同比基本持平，6月拿地處高位
2020年1-6月，TOP100企業拿地總額15169.8億元，拿地規模同比基本持平。TOP100門檻值升至40億元，環比增長21.2%。
圖：2020年1-6月50家代表房企每月拿地總額
數據來源：CREIS中指數據，中指地主
1-6月過半數房企拿地不輸去年。50家代表房企1-6月月均拿地均值為1716.3億元，略高於2019年月度均值（1706.9億元）。其中，27家房企2020年1-6月月均拿地金額超過2019年月度均值，奧園、龍光、首開前6個月月均拿地金額較去年增加一倍以上，逆勢拿地擴儲；23家房企1-6月月均拿地金額不及去年，其中萬科前6個月月均拿地金額較去年減少60%以上。
6月房企拿地規模處上半年高位。1-3月，受疫情影響50家代表房企拿地謹慎；4月起拿地力度顯著回升，達到近半年最高點，5月略有回調後6月又有所回升。50家代表房企中30家企業6月拿地金額較1-5月均值有所增加，8家企業單月拿地額超過100億元，其中濱江、佳兆業6月拿地額占前6月總額之比超過50%，華夏幸福、金地、藍光發展等7家企業在40%以上。
50家代表房企中，19家6月拿地金額較前5個月均值出現下滑，龍湖、龍光下滑超過50%，中海下降超過40%。這部分企業主要由於投資節奏調整，前5個月投資較多，土儲充足，後期減輕投資力度。
02 拿地銷售比回升，第二陣營企業拿地更積極
圖：2020年1-6月50家代表房企各陣營拿地銷售比
數據來源：CREIS中指數據，中指地主
拿地數據范圍：包含招拍掛權益土地及收並購土地
銷售數據范圍：權益銷售額
1-6月，房企拿地熱度略有回暖，50家代表房企拿地銷售比為38.3%，高於2019年水平（32.7%）。疫情影響下，房企銷售額同比下降，在融資邊際改善和政府部門推地力度加大的背景下，房企拿地仍保持一定積極性，因此拿地銷售比較上年有所提升。
分陣營來看，TOP11-20房企投資最積極。前10房企規模持續領先，土儲充足，發展更趨穩健，拿地強度最保守，拿地銷售比僅有28.4%；而其他三個陣營企業對規模的適度增長仍存在需求，部分企業拿地意願仍較為積極。其中，TOP11-20房企拿地銷售比達55.2%，為各陣營最高，綠城拿地銷售比超過100%，旭輝接近70%；TOP21-30房企拿地銷售比也顯著高於平均值，達49.1%，濱江和藍光發展均高於80%；TOP31-50房企拿地銷售比顯著低於平均值，為28.9%。
03 合作拿地權益佔比上升，收並購機會仍存
圖：2020年1-6月50家代表房企各陣營拿地權益金額佔比
數據來源：CREIS中指數據，中指地主
房企合作拿地權益金額佔比上升。2020年上半年，50家代表房企拿地權益金額佔比均值為79.9%，較2019年上升3個百分點。TOP10與TOP11-20陣營企業拿地權益佔比較上年基本持平，TOP21-30、TOP31-50陣營企業權益金額佔比均顯著上升，遠洋、中駿和華發漲幅均高於20個百分點；綠城、佳兆業和仁恆置地下降超過20個百分點。
部分房企通過收並購增加土地儲備。2020年3月，金茂以68.5億元收購中化集團下屬武漢化資100%股權，獲取青島、天津、武漢3宗資產，其中天津和武漢項目為已達到預售條件的在建工程。4月以來，綠城以41億元向新湖中寶發起3起收購，獲取位於上海、沈陽、南通的多個項目。
04 布局重點聚焦二線，長三角仍為熱點
圖：2020年1-6月50家代表房企拿地面積城市等級、區域分布情況
數據來源：CREIS中指數據，中指地主
1-6月，二線城市是房企布局重點，城市群以長三角熱度最高。從城市等級來看，50家代表房企1-6月二線城市拿地佔比為51.5%，三四線為44%，一線佔比為4.5%。從區域來看，企業更傾向於在京津冀、粵港澳大灣區、長三角、長江中游和成渝五大城市群拿地，佔比之和為58.6%，其中長三角熱度最高，佔比為29%，粵港澳大灣區和長江中游緊隨其後，佔比分別是9.2%和9.1%。
圖：2020年1-6月50家代表房企拿地面積TOP10城市
數據來源：CREIS中指數據，中指地主
杭州熱度最高，中西部省會城市與城市群內熱點城市頗受青睞。1-6月，50家代表房企拿地TOP10城市中，中西部省會城市佔5席，其中西安拿地面積達565.4萬平方米，位列第三，重慶位居第六，長沙與鄭州也較受歡迎；長三角與粵港澳大灣區城市群各有兩個城市上榜，杭州位居第一，蘇州、佛山均超過450萬平方米，廣州近400萬平方米，是前十城市中唯一的一線城市。
2、多城叫停第二批集中供地 房企拍地門檻抬高?
作為樓市調控「三穩」目標之首，「穩地價」一直被看作是從麵粉(地價)端抑制麵包價格(房價)上漲的重要舉措。其中，尤以今年實施的土地供應「兩集中」政策為最。
年內第二批集中供地在即，部分城市近期卻相繼叫停或延期土地拍賣。具體來看，8月11日，青島市相關部門發布公告稱，該市第二批次集中出讓的多宗地塊拍賣活動因故終止，再次實施公開出讓的時間以屆時公告為准；8月10日晚間，天津市相關部門公告稱，推遲7月21日發布的61宗國有建設用地使用權公開掛牌出讓的時間；同日，惠州市有關部門亦發布公告稱，原定於8月11日拍賣的惠城區金山新城馬安商住地塊暫時中止出讓，該地塊待完善房價地價聯動措施後再恢復掛牌出讓；深圳也於8月6日發布公告稱，原定於8月9日第二批集中推出的22宗宅地全部中止出讓，參與房企已交納的競買(投標)保證金將原路退回。
58安居客房產研究院分院院長張波在接受記者采訪時表示，7月22日召開的加快發展保障性租賃住房和進一步做好房地產市場調控工作電視電話會議強調，要加快完善「穩地價」工作機制，優化土地競拍規則，建立有效的企業購地資金審查制度，結合這一政策指示來看，近期多地中止或推遲土地拍賣，更大的可能是對土拍政策進行調整和完善，即不只是單一在限地價上做文章，而是強調更細致深化的房地聯動調控機制，即注重地價本身和房價之間的傳導性。
中原地產研究中心提供的數據顯示，自今年「兩集中」供地政策實施以來，第一輪已經完成土地出讓的22個城市合計出讓住宅土地達802宗(不統計商業地產)，合計土地出讓金達10530億元，平均土地溢價率約14.7%。
「整體上看，第一輪住宅土地供應沒有達到降低地價的預期，很多城市的土地溢價率和成交土地價格創下歷史最高紀錄。」中原地產首席分析師張大偉對記者表示，這也就不難理解，緣何近期包括監管部門表態和地方出台的樓市新政中，均數次聚焦土地市場。
例如，7月22日，住建部房地產市場監管司司長張其光公開表態，將著力建立房地聯動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質，建立購地企業資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。同時，包括杭州、東莞、金華、義烏等在內的多個城市在近期出台的樓市調控政策中亦紛紛表態，要優化土地競拍規則，完善房價地價聯動機制。
「土地市場屬於房地產整個開發鏈條中最前沿的一個環節。」合碩機構首席分析師郭毅在接受記者采訪時表示，進一步優化土地競拍規則，通過土地市場的成交影響開發商和購房者的雙重預期，即由地價推導房價，進而影響未來樓市整體預期，這是為「穩房價」所做出的具前瞻性的預調控措施。
從「穩地價」角度看，張波預計下半年各地將加大對競拍企業資格的審查力度，完善審查流程和相應標准。而在提高企業競拍門檻上，不但要求相應資質，也有可能會對房企的負債情況設定新要求。此外，預計各地將加大對房企拿地資金來源的審查。即不但會嚴查銀行、信託、資管甚至私募等機構向房企提供土地款類融資，還可能會審查參拍企業的股東是否含金融或類金融機構，以防止其通過明股實債方式繼續向房企提供土地前融款。
3、「三道紅線」試點房企再遭監管：拿地金額受限？有房企已超標
深處監管深水區的房地產行業隱現著新信號。
據市場消息，被納入「三道紅線」試點的幾十家重點房企，已被監管部門要求買地金額不得超年度銷售額40%。這一比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收並購方式獲地的支出。
「這不是一個新政策。」中國房地產報記者從去年參加過「三道紅線」相關座談會的一位房企人士處獲悉，去年「三道紅線」監管政策推出後，監管層就提出重點監管「買地金額超年度銷售額40%」房企，之後通過動態監管，要求重點房企每月報送相關監測數據。
「現在每月上報的監測表中還要報送拿地信息，包括拿地額在銷售額中佔比。」該房企人士稱。
「三道紅線」首批試點企業的一位人士表示，「現在都是以收定支，房企大都是這么做的。」
在一位業內人士看來，這一監管思路並不意外，近日高層已不斷釋放出加強房地產融資端監管信號。7月22日，中共中央政治局常委、國務院副總理韓正指出，「要牢牢抓住房地產金融這個關鍵，嚴格房地產企業『三線四檔』融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理。」
這日，住建部相關領導亦表示，「下一步還將加強房地產金融管控，完善房地產企業三線四檔融資管理規則」「加強住房、土地和金融信貸政策協調」。
一系列「負面」消息下，7月26日，房地產股遭遇「黑色」星期一，多隻地產股下挫。
「重點盯三個維度」
2020年8月底，住建部、央行在京召開房地產企業座談會。會議指出，為控制房地產企業有息債務增長，設置「三道紅線」。參與此次座談會的12家房企成為首批試點企業，分別是碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁、保利發展、新城控股、中海地產、華僑城、綠地控股、華潤置地和陽光城。
2020年最後一天，有關部門再次召開關於「三道紅線」座談會，表示將對試點企業擴圍，數量可能會從12家擴大到30家。恆大、融創、陽光城、碧桂園、萬科5家企業參加了第二次座談會，此外還新增了華夏幸福、金茂、世茂、招商蛇口、龍湖等房企。
「三道紅線」下，房企紛紛將「零踩線」、降負債列為頭等大事。但同時，不斷有市場人士擔心，融資新規雖能有效控制企業表內財務杠桿，但房企仍有可能通過表外負債方式獲得外部資金；此外，房企採用聯合營模式的大部分重要信息並未公開披露，有可能加大市場評估開發企業真實信用指標的難度。
尤其在首批集中供地中，開發商多「馬甲」拿地、利用收購並躲避監管的現象不斷被媒體曝出，部分頭部房企激進拿地的情況也引發監管層注意，監管開始升級。
據一位券商人士透露，今年監管部門對於「三道紅線」試點房企重點盯上了三個維度，一是當年累計權益拿地金額不能超過累計權益銷售額的40%；二是過去3年經營活動產生的現金流量凈額不能連續為負；三是每月上報商票數據。
就在6月30日，央行等監管部門將商票數據納入監控范圍，要求房企將商票數據隨「三道紅線」監測數據每月上報。現在，拿地數據也被納入房企每月須上報的監測報表中。
40%拿地金額佔比上限，在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，大大限制了房企運用財務杠桿和高周轉來做大規模回轉空間，對於地方政府土地出讓金收入的負面影響也是必然的，但總體而言有利於房企財務運行與現金流回歸到安全穩健區間。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，該政策對熱點城市影響比較大。開發商拿地開始回歸熱點城市，特別是龍頭開發商對「兩個集中」供地模式下熱點地塊爭奪非常激烈。部分開發商還有做大規模動力，有些企業沖千億、沖萬億企業積極性很高，對這部分企業影響也比較大。
這些房企上半年拿地銷售比已超40%
中國房地產報記者注意到，根據買地金額不得超年度銷售額40%上限，2021年上半年拿地30強房企中，有12家已經過線。
一類是「零踩線」央企國企隊，它們資金充裕，成為此輪拿地主力，如招商蛇口、華潤置地、越秀地產、建發房產。
上半年國企央企中拿地最為激進的是越秀地產。根據克而瑞數據，前6個月越秀地產實現銷售收入487億元，卻豪擲436億元用於拿地，拿地銷售比高達89.5%。
4月26-27日，在廣州的集中供地中，越秀地產一次拿下8幅地塊，拿地金額為171.97億元，成為當之無愧的「黑馬」。
2021年越秀地產銷售目標為1122億元，以此計算，其全年拿地金額上限應為448.8億元，這也意味著即使完成全年業績目標，下半年不再拿一塊地，越秀拿地銷售比依然超標。
在幾個月前的年度業績發布會上，越秀地產地產副董事長、執行董事兼總經理林峰透露，公司今年計劃買地金額將達到520億元以上，繼續保持較大投資力度。
建發房產、招商蛇口以及華潤置地上半年拿地銷售比分別為70.6%、50.9%和50.2%，亦均超標。
上半年，建發房產實現銷售收入934億元，新增土地價值659.2億元，拿地銷售比高達70.6%。且建發房產頻繁高溢價拿地、奪地王，其去年才突破千億元門檻。
值得注意的是，建發房產在去年也頻繁高溢價拿地，此前也曾多次拿下「地王」。在追求規模的同時，建發房產也面臨著一些問題。
建發房產沒有單獨上市，但以建發股份數據來看，2020年建發股份經營性現金流凈額97億元，同比降低13.34%。2021年一季度，建發股份經營性現金流大幅下降162.3%至-407.5億元；資產負債率達80.6%。
一位房企人士稱，此次監管層再度明確累計權益拿地金額不能超過累計權益銷售額的40%，預計這些企業後期會適當降低拿地力度，以達到40%標准。
另一類則是不惜冒著「踩線」風險，也要沖刺規模的房企，這部分佔了多數，如卓越集團（拿地銷售比93.8%）、綠城中國（65%）、中駿集團（57.9%）、中交房地產（52.1%）、新希望地產（52.6%）、融信集團（45.3%）、雅居樂（45%）等。
拿地銷售比最高的是卓越集團，上半年實現銷售收入683億元，新增土地價值640.6億元，拿地銷售比高達93.8%。
上半年，卓越集團在北京狂攬四幅地。其中，5月11日，卓越聯合體拿下的昌平區中關村生命科學園地塊和東小口地塊，未來地塊售價上限為6.3萬元/平方米，但該地塊競拍後樓面價已經高達5.32萬元/平方米，中間只有不到1萬元價差。
據媒體報道，2020年11月，卓越集團高層在內部會議上提出，兩三年內希望能做到行業TOP20。除了規模訴求，沖刺香港IPO也是卓越兇猛拿地的一個重要原因。
綠城中國今年上半年拿地888億元，占當期銷售額比重為65%。2020年，綠城就在土地市場頻頻拿地，對於規模拓展野心可見一斑。有分析稱，綠城中國優勢是第一大股東中交集團央企的信用背書，為其在資本市場融資提供便利。
截至2020年底，綠城中國凈負債率和現金短債比分別為66%和2，已符合監管要求；但剔除預收賬款的資產負債率為71%，仍「踩中」一道紅線。拿地銷售比超過40%的雅居樂，同樣「踩中」一道紅線。
值得注意的是，上半年拿地銷售比達52.1%的中交地產已腳踩「三道紅線」。數據顯示，其2020年剔除預收款後的資產負債率為83.4%，超出70%的紅線值；凈負債率為296.4%，同比上升146.2%。
相比之下，之前一些參加過「三道紅線」座談會的標桿房企則從拿地百強榜上「消失」了。債務壓力下，為達到國家對「三道紅線」要求，他們不得不收縮拿地，甚至通過降價促銷、甩賣資產等方式來改善財務狀況。
無論是在某指院還是克而瑞發布的上半年拿地百強榜中，中國恆大均未能上榜，進入榜單的最低門檻是37億元。這意味著中國恆大2021年上半年在土地市場上幾無收獲。
去年剛剛跨過3000億元銷售規模的世茂，上半年拿地金額也不過74.8億元，與其過去幾年高擴儲的態勢畫風變化略大。此外，中南置地、陽光城、雅居樂和佳兆業等房企上半年拿地規模也明顯降速。
分析人士預計，（40%拿地銷售比）政策落地後，預計第二批集中供地熱度會降低，整體土地溢價率會走低。
4、合肥市三元小區是哪一年拿地的？
是三元小區拿地拿地是1998年拿的地的合肥市三元小區。
5、關於房企全國拿地統計表
9月5日 華潤置地(橡樹灣 潤景公館) 溫州 7.54億 溢價率0.20%
9月7日 華潤置地 成都 10.84億 溢價率27.60%
6、2020年上半年房企拿地的側重點在哪？
根據中指研究院最新發布的《2020上半年全國房地產企業拿地排行榜》來看，房企拿地布局的重點聚焦在二線，長三角仍為熱點。
圖：2020年1-6月50家代表房企拿地面積城市等級、區域分布情況
1-6月，二線城市是房企布局重點，城市群以長三角熱度最高。從城市等級來看，50家代表房企1-6月二線城市拿地佔比為51.5%，三四線為44%，一線佔比為4.5%。從區域來看，企業更傾向於在京津冀、粵港澳大灣區、長三角、長江中游和成渝五大城市群拿地，佔比之和為58.6%，其中長三角熱度最高，佔比為29%，粵港澳大灣區和長江中游緊隨其後，佔比分別是9.2%和9.1%。
圖：2020年1-6月50家代表房企拿地面積TOP10城市
杭州熱度最高，中西部省會城市與城市群內熱點城市頗受青睞。1-6月，50家代表房企拿地TOP10城市中，中西部省會城市佔5席，其中西安拿地面積達565.4萬平方米，位列第三，重慶位居第六，長沙與鄭州也較受歡迎；長三角與粵港澳大灣區城市群各有兩個城市上榜，杭州位居第一，蘇州、佛山均超過450萬平方米，廣州近400萬平方米，是前十城市中唯一的一線城市。
從各城市群拿地金額來看，長三角熱力不減。1-6月，長三角TOP10企業拿地金額2329億元，依舊位居四區域首位；中西部TOP10企業拿地金額1430億元，位列第二。拿地面積來看，中西部TOP10企業拿地面積以4212萬平方米位居四區域首位，繼續領跑。值得關注的是，香港置地今年2月以311億元拿下上海徐匯區地塊，刷新了全國總價地王記錄，並憑借該地塊摘下上半年長三角拿地金額亞軍。
從重點城市拿地金額TOP10房企來看，龍頭房企多城發力。綠城中國在多個城市齊發力，分別出現在3個城市1-6月拿地總額TOP10榜單中，與企業的全國化戰略布局相契合。濱江集團持續深耕大本營、合生創展深耕北京，分別拿下了杭州和北京1-6月拿地總額冠軍；金地重倉長三角核心城市，分別拿下1-6月南京拿地冠軍和上海拿地亞軍。
從全國住宅用地成交總價TOP10來看，6月份入榜地塊主要集中於一二線城市，成交金額門檻為40億元。入榜地塊中，武漢入榜3宗地塊，總成交金額為211億元，其中漢陽區濱江大道以西地塊以總價78億元占據榜首；杭州入榜2宗地塊，總成交金額為112億元；一線城市中，廣州、深圳和上海各入榜1宗地塊。另外，三線城市中東莞有1宗地塊入榜。
7、房地產開發商怎麼拿地
開發商是如何獲取土地使用權的呢？當前我國的開發商獲取土地的主要形式是國有土地出讓，即參加招標拍賣掛牌，簡稱招拍掛。2007年後，地王現象頻出，很多人也將批評的矛頭瞄準了招拍掛制度，認為是招拍掛制度導致了房價的瘋狂上漲。
房地產行業分一級市場、二級市場和三級市場。土地市場就是一級市場，這完全控制在政府手中，政府在土地一級市場實行寡頭壟斷，所有的土地資源全部被國家獨家控制。一級市場是拿地最主要的通道。
一級市場土地交易在20世紀90年代採取協議轉讓形式，開發商與政府簽訂土地出讓協議，支付出讓金與前期動遷費等費用，就可以把土地轉讓到開發企業名下。協議轉讓也是時代的產物，那個年代土地資源豐富，拿地企業並不踴躍，地方政府為了保證土地財政收入，主動向各類開發商熱情招商，以較為優惠的條件，吸引開發商拿地，從而確保地方財政收入的來源。
1997年，正逢東南亞金融危機，上海整個市場極度低迷。當時上海政府就主動向香港的幾大房地產巨頭招商，讓這些富豪們來上海投資，開給他們的條件相當優惠，其他不說，就在土地開發期限上，極為寬松，大多數土地出讓合同上規定，土地開發周期長達八年之久，這樣就給這些外資囤積土地的機會，通過土地的長期儲備來博取土地增值。不少外資到了2000年後也沒有主動開發，還是通過股權轉讓的方式把一塊塊土地轉讓給其他內資與外資企業，通過土地增值來獲取收益，錢賺得很輕松。
房地產發展史上有些開發商成長是有原罪的。不少內資小房企，限於資金窘迫，往往是與地方政府協商，先象徵性地支付一些意向金，出資幾百萬元就夠了，而房屋土地部門違規操作，收到定金後就發放土地使用權證，開發商拿到了產權證後就可以去銀行融資，拿了銀行的資金再來進行房地產開發。
亂世出英雄，在房地產行業還很不規范的時候，這個行業造就了無數億萬富翁。有一個從百萬富翁變成億萬富豪的故事。一位當時在機關做團幹部的年輕人王為東，在常人看來，他有一定的社會地位，收入穩定，但他還是願意去商海里嘗試游泳而毅然下海。當時他憑著一股積極創業的熱情和社會關系資源，在上海浦東找到了一塊很小的土地，先簽訂了一份土地轉讓意向書。然後他憑著這份意向書到處找合作夥伴，終於被他找到了一家鄉鎮企業，這家企業對房地產開發一無所知，但對王為東很信任，答應去銀行融資後投入開發。王為東創業時候可以說一無所有，成立公司的錢還是這家企業在銀行融資時候多借了一百萬元後再借給他的，由王為東歸還銀行利息。在現在看來一百萬元只能開家小飯店，但在那個年代，運作得好，奇跡就會出現。
在浦東小地塊初試牛刀，賺了錢後，現金流就有了一些鋪墊，於是接著再拿地開發第二個項目。王衛東憑著一種悟性，每步節奏踏得很准，合作夥伴是鄉鎮集體企業，他利用這種優勢，藉助他們的資金實力，實行承包開發合作制，其他股東不參與經營，由他來全程操盤。君子協定，其他股東拿投入資金30%的固定回報，項目今後的虧損與否，其他股東永遠是約定的固定回報。要知道房價一直是處於上升趨勢中的，約定的回報率只是一個時點的定格，房地產的增值空間在實際運行中經常是無法預測到的。兩年後項目運行基本完畢，但項目的利潤回報並不是當初預計的那些，這樣王為東按照約定按時支付給其他股東的回報後，他的個人身價頓時從小矮人變成了小巨人，新生代富豪就此產生了。
一級市場土地出讓到了2002年7月1日後由協議轉讓改為土地競拍，由房地部門通過組織競拍的形式讓拿地企業參與現場競拍。但各地在土地招拍掛的形式上又有變體，如上海實行的是土地競標方式，開發商的出價不是唯一獲取土地的因素。即每塊土地的取得，並不是價高者得，而是每家開發商把欲競標的土地，標上自己的出價，提供此地塊的規劃設計方案，同時提供銀行資金證明、開發資質等級證明等。由專家評審小組根據出價、方案、資信等綜合因素，當場評出該土地的得主。
拿地的模式還可以通過與政府合作，參與土地一級市場的開發後自己再保留一塊土地，這樣就可以以較為低廉的價格輕松獲取。也可以通過資本運營、企業股權收購獲取。
土地市場招拍掛制度的建立，從整體上是規范了土地市場的混亂定價行為，有利於價格發現。1995年開始實施的《中華人民共和國城市房地產管理法》明確規定了土地使用權的出讓是可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式，包括住宅用地協議出讓的方式。但是，很長的一段時間以來，協議的形式佔了很大的比例，這就產生了權力尋租以及低賣國土的問題，房地產界權威專家孟曉蘇多次呼籲，要增加土地出讓中的招標和拍賣的比重，全面進行招拍掛這樣的一個階段性措施開始落地。但是包括孟先生在內的很多人士，都認為後來的招拍掛制度推高了地價：土地出讓招拍掛在不斷引發新「地王」的出現。所以要想抑制過快上漲的房價，就要完善我們的土地制度，包括土地供應和出讓制度，這值得我們進行深入的思考和分析。
早期的開發商拿地都是可以通過協商，分期付款來獲取土地資源。到了2000年後特別是招拍掛制度形成後分期付款的形式越來越被管理層所不容許。再加上土地價格的日漲夜大，中小房地產企業拿地的能力越來越削弱了。大體量的土地只有大型國企和上市企業有能力操作。很多大型房企不是靠著市場的積累獲得資本，而是靠具有國資背景容易籌錢，獲得了壟斷地位，並採取瘋狂推高土地價格的辦法，將民企逐步驅出市場。2009年一線城市房價漲了50%以上，這與土地一級市場不斷冒出的新地王有很大關系。
地王與金融危機有關系，適度寬松的貨幣政策受益方很多都是國企，而中小企業貸款現在依然很難。地王的出現，一部分原因就是在於這些大型房企太兇猛，嚇到了一大批房企和購房者。地王的出現，斷了樓市一條修正自己的活路，樓市不斷躥火冒煙，危及房地產業的根本和可持續發展。
土地的招拍掛制度比以前那種採用協議方式出讓經營性國有土地使用權的做法更為合理，而且效果也很不錯。土地招拍掛的方式可以有效地遏制國土資源的流失，最大限度地防止權力尋租等一系列人為干擾市場的行為，打擊圈地和炒賣地皮的行動，較好地維護公共利益。而且，從近些年的城市化進程不斷加速的勢頭來看，土地招拍掛方式確實為地方政府增加了收入，地方政府更有積極性去加速城市化進程。
土地招拍掛制度最初源於歐美，後來在我國香港廣泛推廣使用。我國目前的經營性土地招拍掛的形式，正是參照香港的土地拍賣規則而制定的。這個制度從理論上說可以從源頭上防治土地批租領域腐敗，同時也是提高城市土地運營水平、改善投資環境的根本措施，讓土地可以以更公平、合理的價格出讓，減少人為干擾因素，從而讓市場機制發揮作用。
但是，這種方式也有不完善的地方，特別是從2007年開始，地方政府一味傾向於「價高者得」的做法，更加推動了地王的不斷產生，在很大程度上使得中國房價近幾年來不斷暴漲。也就是說各地的房價高企，是地方政府為了追求土地財政收入而推高了房價，麵粉比麵包貴的故事也在中國這個快速發展的國家經常上演。因此，必須改革土地拍賣制度，將其與民生問題掛鉤，避免土地拍賣對民生問題的傷害。---------上海菁英地產
8、信地集團在合肥高新區拿地了
?
9、都來說一說房企如何去平衡負債率與拿地？最近比較火的新力控股如何？
負債率與拿地確實存在較密切的關聯影響，但是並不一定就會發生負向影響，只要房企能在產品、銷售等層面運營穩健，負債就不是什麼問題。就像新力控股，新力一直注重產品品質和服務口碑，注重城市深耕及區域口碑效應，更好為項目的銷售做鋪墊，同時其配套服務也在逐步完善提升，更好佔有市場份額，由此提高資金迴流速度，降低負債率及其風險。
10、從限地價、限房價到公證搖號：一座三線城市調控加碼背後的房企都市圈投資縮影
5月8日，紹興市房地產市場持續健康發展協調小組辦公室（簡稱「紹興」）發布《關於進一步促進紹興市房地產市場平穩健康發展的通知》（簡稱「《通知》」），《通知》內容包括「加大宅地供應、試行公證搖號、提高預售條件、熱點區域限房價、打擊捂盤惜售等市場亂象」多方面內容，在2020年10月新政的基礎上，收緊了地價、房價調控口子，並且開始針對熱點區域熱點樓盤試行公證搖號、限房價。
上海中原地產市場分析師盧文曦指出，從政策內容來看，涉及土地、新房供應、市場銷售秩序等手段，也是其他城市正在使用的一些舉措。從這些舉措來看，房價快速上漲的勢頭的確得到控制。說明這些舉措是有效的，預計這些舉措會為紹興樓市帶來「降虛火」的「功效」。
盧文曦認為，紹興距離杭州、上海都不遠，自駕1-3小時的路程，屬於環滬、杭州都市圈范圍內。上海、杭州的樓市熱度自然會波及到紹興。今年1月份紹興新房房價還不到2萬，此後房價一路上行，最高超過2.4萬/平方米，大多時間在2.3-2.4萬/平方米震盪。同時，今年土地市場也開始走熱，柯橋地區出現地王。市場熱情較高。上海，杭州相繼調控升級後，周邊城市有「價格窪地」「政策窪地」的壓力，為防止樓市進一步升溫，出台穩樓市政策。
紹興為何加碼調控
2020年10月紹興樓市調控政策明確規定，新建商品住房備案價格實行「雙備案」制度，新開盤項目價格備案須綜合考慮同區域內其他類似房源價格或「地價 成本」等因素， 加推盤項目價格備案不得高於首次備案的商品住房價格。如今新政出台，主要是為了進一步落實房地產市場調控主體責任，堅持「房住不炒」的定位，落實「穩地價、穩房價、穩預期」目標，促進紹興房地產市場平穩健康發展。
今年以來，紹興就有加碼調控的信號。4月9日，紹興市房地產市場持續健康發展協調小組辦公室發布《關於進一步規范房地產市場秩序的通知》，內容包括嚴格防範經營貸、消費貸違規流入房地產市場;嚴厲打擊房地產企業違法違規行為;嚴厲打擊房地產中介機構違法違規行為以及嚴格規范房地產市場信息發布。紹興再次強調了房住不炒的房地產主旨政策。
與環滬城市、杭州都市圈城市房價上漲壓力過大一樣，這兩年紹興也面臨著地價、房價的雙雙上漲。2020年紹興地價成交溢價率走高，紹興共出讓135宗涉宅地塊、攬金近829億。
作為全面融入杭州都市圈的橋頭堡，紹興也承接了房企在杭州拿地的溢出壓力，不少房企首進浙江選擇外圍戰術，紹興成了投資首選，敏捷地產、花樣年等外來房企先後落子紹興，進而尋求杭州的拿地機會。
2020年上半年紹興土拍溢價高達48%；全年來看，紹興地價連續三年漲了64%。為此紹興曾於2020年7月出台政策，規定各區土拍溢價率上限，最高不得漲超10%。
上海中原地產市場部數據顯示，從3月29日-4月26日，5周內，紹興市場成交套數在300多-500多套之間，最高一周成交507套，略遜色於環滬的太倉。自2021年2月春節前後開始，紹興一手房價均價開啟一路飆升。可以說，一手房成交量與價格的快速上漲，推動了紹興試行公證搖號。
房企環滬投資布局
紹興是房企在長三角都市圈投資的一個縮影。全國范圍內的集中供地，對房企的資金鏈形成了前所未有的壓力。房企一次性參拍多幅地塊，就要一次性拿出一筆不菲的土地保證金，考驗財務實力。5月7日-8日，杭州集中供地57幅，外地房企蜂擁而至。知情人士透露，有一家房企僅報名交保證金就投入了200億。雖然杭州集中供地的拍賣現場也出現了小房企的身影，但相比大房企的資金實力，對於優質地塊的獲取還是大房企價高者得。
此外，根據上海此前公布的集中供地新規，包括競價環節設置最高10%溢價率，規范同一申請人概念等一系列舉措，表明房企在一線城市拿地門檻不斷提高，不得不把眼光投向環滬或者長三角都市圈的城市。
紹興樓市已不僅是房企杭州都市圈的布局首選，在布局環滬的房企眼中，紹興也是必入的市場。2021年3月下旬的3場土拍，其中兩場分別誕生了紹興地王和柯橋地王；剩下一場，也以封頂價成交。
在資金環境逐步縮緊、土地投資難度走高的大背景下，房企將拿地主戰場轉移到環滬的二三線城市上，也可以看作是板塊輪動的效應。開年以來，南通、紹興、鹽城等城市土地市場熱度高漲，吸引了多家開發商爭相奪地，高競拍輪次、高溢價成交地塊頻現。
以紹興為例，千億房企祥生地產起家於諸暨，在紹興深耕的戰略不變。3月，祥生地產在越城區、柯橋區分別拿下一幅地塊，總投資超過50億，一幅樓面價27818元/平方米，溢價率33.2%，一舉刷新紹興樓面地價；另一幅樓面價26719元/平方米。這兩幅地塊分別刷新了紹興地價新高和柯橋地價新高。
3月，紹興核心區越城區主力在售樓盤總成交1512套，相較2月上升383套，環比上升34%；在售主力樓盤均價為25764元/平方米。今年以來，鹽城、南通的土地市場也持續升溫。海門區的商住地塊CR21005創下海門區起始價新高，掛牌均價 12060元/平方米，江蘇致豪以19.24%的溢價率競得；處於爬升階段的大發也在南通投資12億拿地，並創下通州區地價新高。
種種跡象表明，房企在環滬、環杭都市圈的投資熱情高漲。從近幾年數據來看，寧波、蘇州、無錫等環滬熱點城市的土地出讓金也是逐年遞增。
4月29日，無錫集中供地，超過80家房企報名參加土拍，融創投資66.3億拿下4幅土地，兩天吸金153億，幾乎每場土拍都消耗2小時，戰況膠著。克而瑞研究中心數據顯示，無錫土地出讓金額從2015年的58.8億增長到去年的1028.9億元，漲幅為1649%。
今年以來，房企在二線與三四線城市投資基本持平，以長三角城市群最熱，佔比為40.1%，粵港澳大灣區次之，佔比為8.0%，長江中游和成渝城市群佔比分別達6.5%和7.0%。
調控成常態
土地市場熱度很快傳導到了一二手房市場。今年3月，國家統計局數據顯示，長三角二三線城市的房價均出現了不同程度的上漲。其中，寧波、南京、無錫、溫州、揚州等熱點環滬城市的同比房價漲幅均在5%以上。這些城市近期的調控也很頻繁。
克而瑞數據顯示，2020年1-12月，環滬地區房地產企業銷售業績TOP30 企業實現總銷售金額2960.2億元，總銷售面積1556.5萬平方米。
房企深耕一線城市都市圈已成趨勢，以融創、融信等大房企最為明顯。萬科2020年報顯示，上海區域（上海及環滬城市）的銷售金額佔全國銷售額的33.76%，遠超其他區域。
事實上，放眼全國樓市，今年3月，紹興下轄的金華、義烏、永康早已因為地價、房價的上漲而出台調控政策。紹興並非孤例，全國范圍內多個二三線城市正陸續加碼調控。4月6日，合肥房管局發布房地產「新政八條」,涵蓋學位制、二手住房限購、熱點樓盤「搖號 限售」等八個方面；4月11日，廣東省東莞市住房和城鄉建設局發布工作動態——東莞市住建部門迅速行動，落實「一城一策」調控要求。
中原地產首席分析師張大偉指出，年內各地加碼房地產調控，總數已經超過160次，從部委到地方，住建部已經督導多城市，包括杭州、無錫等城市均在督導下發布了調控政策。